2023年記事一覧
2023年・福山市不動産市況（中古戸建）
こんにちは。
不動産売却のコンシェルジュ、杉野です。
2023年は全国的に、前年を上回るような地価上昇がみられ、身近な物価も連日ニュースで取り上げられるほど上昇する1年でした。
この地価と物価上昇は不動産取引件数や成約価格に大きな影響を与えました。
このブログでは、2023年福山市の不動産市況について、特に中古戸建の新規流通件数、成約価格、成約件数の3つの指標に注目して、動向を見ていきたいと思います。
なお、使用するデータは、西日本不動産流通機構に登録されたものをベースとして、当社にて集計、分析したものとなっております。
中古戸建の新規流通件数
まず、中古戸建の新規流通件数について見ていきましょう。
新規流通件数とは、売りに出された中古戸建の数のことで、市場の活性度を示す指標の一つです。
2023年の福山市の中古戸建の新規流通件数は、1月1日から12月25日までの集計で、790件となっています。
これは、2022年の671件と比較すると、約17.7%の増加となっています。
以下の図表に、過去5年間の新規流通件数の推移を示します。
※2019年は推計
図表からわかるように、福山市の中古戸建の新規流通件数は、2019年から2021年にかけて減少傾向にありましたが、2022年から回復傾向に転じ、2023年には過去最高の水準に達しました。
この背景には、以下のような要因が考えられます。
- 新型コロナウイルスの行動制限緩和に伴う反動増があること。
- 近年の地価上昇に伴い売却検討者が増加したこと。
- 来年の相続登記の義務化を見据え、空き家の整理を行う人が増加したこと。
以上のように、中古戸建の新規流通件数は活発な状態であると言えます。
成約価格
次に、中古戸建の成約価格について見ていきましょう。
成約価格とは、実際に売買契約が成立したときの価格のことで、市場の価格水準を示す指標の一つです。
2023年の福山市の中古戸建の成約価格の平均は、1704.33万円となっています。
これは、2022年の1766.36万円と比較すると、約3.5%の減少となっています。
以下の図表に、過去5年間の成約価格の推移を示します。
図表からわかるように、福山市の中古戸建の成約価格は、2020年に急激に落ち込みましたが、2021年に回復に転じ、2022年から過去最高の水準を維持しています。
この背景には、以下のような要因が考えられます。
- 2020年は新型コロナウイルスの感染拡大により、経済活動が低迷し、所得や消費意欲が低下したこと。
- 2022年以降、地価上昇や物価上昇の影響により、売出価格が上昇したこと。
- 住宅ローンの変動金利が低下し、借り入れコストが低減したこと。
以上のように、中古戸建の成約価格は一時落ち込みましたが、需要と供給のバランスが回復するとともに上昇し、現在は高水準を維持しつつも緩やかな調整局面にあると言えます。
成約件数
最後に、中古戸建の成約件数について見ていきましょう。
成約件数とは、実際に売買契約が成立した中古戸建の数のことで、市場の需要の実態を示す指標の一つです。
2023年の福山市の中古戸建の成約件数は、1月1日から12月25日までの集計で、106件となっています。
これは、2022年の77件と比較すると、約37.7%の増加です。
以下の図表に、過去5年間の成約件数の推移を示します。
※成約登録されている不動産情報のみの集計のため、実際の数値はこれよりも多いです。
図表からわかるように、福山市の中古戸建の成約件数は、2019年から2021年にかけて減少傾向にありましたが、2022年からコロナ前水準にまで回復し、2023年には過去最高の水準に達しました。
この背景には、以下のような要因が考えられます。
- 新規流通件数の増加により、購入者の選択肢が広がり、希望に合った物件が見つかりやすくなったこと。
- 行動制限の緩和により、これまでの反動増が見られること。
- 物価上昇に伴う建築コストの上昇で、新築希望層が中古住宅にシフトしていること。
以上のように、中古戸建の成約件数は過去最高水準を維持していることから、福山市の不動産市場は活発であると言えます。
まとめ
今回のブログでは2023年の福山市不動産市況について、中古戸建に着目して分析してみました。
その結果、以下のような点が明らかになりました。
- 中古戸建の新規流通件数は、前年比約17.7%の増加となり、過去最高の水準に達した。
これは、新型コロナウイルスの行動制限の緩和や地価上昇による売却検討者の増加、相続登記義務化を見据えた動きなどが背景にあると考えられる。
- 中古戸建の成約価格は、前年比約3.5%の減少となるものの、過去最高の水準を維持している。
これは、地価の上昇に伴う売出価格の上昇や住宅ローン金利の低下が影響していると考えられる。
- 中古戸建の成約件数は、前年比約37.7%の増加となり、過去最高の水準に達した。
これは、新規流通件数の増加や行動制限の緩和による反動増、新築コスト上昇による新築購入検討層から移行してくる層の増加などが考えられる。
※成約件数は視覚的に分かりやすくなるように数値を5倍してあります。
以上のように、2023年の福山市不動産市況は、新規流通件数の増加と成約価格の上昇が見られ、成約件数も堅調に推移していることから、総合的に市場の活性度の高い1年であったと言えます。
一方で、感覚的には今年の11月頃から市場の動きが停滞していること、反動増による揺り戻しが予想されることを考慮すると、この傾向は一時的なものであるとも考えられます。
果たして2024年はどのような市況となっていくでしょうか。
今後の不動産市況の動向に注目していきたいと思います。
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御幸町上岩成・木のぬくもりと機能性を兼ね備えた個性的な住まい
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不動産売却のコンシェルジュ、杉野です。
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内海町横島一戸建て・ご成約御礼
この度、当社にて販売中だった内海町横島の一戸建てがご成約となりました。
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当社では引き続き売却不動産を随時募集しております。
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海と歴史に恵まれた鞆町後地のリフォーム済み住宅
こんにちは。
不動産売却のコンシェルジュ、杉野です。
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府中市高木町店舗付住宅・価格改定のお知らせ
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当社に仲介手数料無料サービスはございません
平素より格別のご高配を賜りまして、誠にありがとうございます。
大切なお客様に、当社からの大事なお知らせがございます。
当社では、仲介手数料無料サービスを取り扱っておりません。
仲介手数料無料サービスとは、お客様が不動産を購入した時に、仲介した不動産会社が本来いただける仲介手数料を無料で行うサービスのことです。
なぜ無料でできるのかと言いますと、不動産会社は売主様からも仲介手数料をいただける（場合がある）からです。
買主様⇔不動産会社⇔売主様、というように、買主様と売主様と両手で手をつないでいるように見えることから、両手取引と言われております。
両手取引の場合、たとえ買主様から仲介手数料をいただかなくても、同額を売主様から頂くことが可能なのです。
しかし、この仲介手数料無料サービスには、デメリットもあります。
不動産会社は住宅をご案内、申し込み、契約、引き渡しにいたるまでに、交通費、人件費、広告費等の費用をたくさんかけております。
それらの費用は個別にお客様に請求できるわけではなく、あくまでも仲介手数料の中で負担することとなります。
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※物件情報は2023年10月20日現在のものです。すでに売約済みの場合にはご容赦くださいませ。
築浅マンション流通の実態（築10年以下は売れにくい？）
こんにちは。
不動産売却のコンシェルジュ、杉野です。
最近、同業者の方と中古マンションの取引をする機会があり、その際に市内の流通が鈍っているようだという話がありました。
具体的に言うと、福山市内にある築10年以下の中古マンションが売れにくい、ということです。
曰く、数年前は不動産ポータルサイトに不動産情報を掲載するとお客様からはもちろん、不動産会社からもひっきりなしに問い合わせが有ったのに、問い合わせ自体がめっきり無くなってしまった状況だそうです。
私も肌感覚で、中古マンションの売れ行きが以前のようにいかなくなってきていると感じていました。
それでは実態を調べてみようということで、本稿では福山市内の中古マンションを築年別に分析して、成約日数と販売価格、成約価格について調べてみました。
（データは2020年～2023年10月18日時点までの物を、レインズや不動産ポータルサイトを参照して当社独自に作成したものです。）
築10年以下のマンションが最も売れにくい実態
流通の実態を解き明かすために、まずは築年数別の平均成約日数を集計しました。
築年別平均成約日数（単位：日）
| 年代 | 築10年以下 | 10年超～20年以下 | 20年超～30年以下 | 30年超 |
全体 平均 |
| 2020年 | 78.1 | 107.8 | 105.6 | 182.0 | 103.4 |
| 2021年 | 145.3 | 145.5 | 119.3 | 161.6 | 140.9 |
| 2022年 | 171.2 | 116.9 | 153.7 | 112.4 | 131.0 |
| 2023年 | 140.0 | 81.9 | 119.7 | 122.5 | 113.3 |
ご覧の通り、2022年と2023年においては、築10年以下の中古マンションが売却に最も時間を要している事が分かりました。
冒頭の同業者の方との会話でも、築年数の浅いマンションが売れにくいという声があったことから、データで裏付けられたと言えます。
反対に、最も早く売却できているのは10年超～20年以下の中古マンションです。
「築10年以下」と「10年超～20年以下」との比較
両者の違いを比較するため、実際に販売中の中古マンションと、これまでの成約価格に注目してみます。
まずは現在の販売価格を調査するために、10月18日時点でレインズや各不動産ポータルサイトに掲載中の中古マンション情報を集計しました。
□築10年以下：15件
□10年超～20年以下：24件
| 築年数 |
平均販売価格 |
| 築10年以下 | 3035.9万円 |
|
10年超～ 20年以下 |
2751.6万円 |
平均成約価格が下の通りです。
築年別平均成約価格（単位：万円）
| 年代 | 築10年以下 |
10年超～20年 以下 |
20年超～30年 以下 |
30年超 |
全体 平均 |
| 2020年 | 2728.8 | 2679.5 | 1296.4 | 980.0 | 2209.8 |
| 2021年 | 2679.1 | 2492.4 | 1492.9 | 1258.9 | 2024.5 |
| 2022年 | 2573.3 | 2584.0 | 1670.2 | 1010.4 | 1752.8 |
| 2023年 | 2706.4 | 2686.1 | 1793.8 | 1201.5 | 1949.1 |
このような結果となりました。
以上の結果、2023年の平均販売価格と平均成約価格との価格差を計算すると、それぞれ次の通りです。
| 年代 |
販売価格－ 成約価格 |
価格差 |
| 築10年以下 | 3035.9万円－2706.4万円 | 329.5万円 |
|
10年超～ 20年以下 |
2751.6万円－2686.1万円 | 65.5万円 |
築10年以下では、販売価格と成約価格との間に300万円超もの価格差があり、この大きな乖離が成約に至るまでの大きな障害になっている、つまり、売れにくくなっている原因と考えられます。
300万円超もの価格差が生まれる原因
価格差が生まれる最大の原因は、購入時に利用した住宅ローンと考えられます。
築年数が浅い場合、住宅ローンの元金の返済がそれほど進んでおらず、マンションの実勢価格を上回ってしまっている場合があります。
さらに、マンション売却時には不動産会社に支払う仲介手数料の他、銀行へ支払う一括返済手数料、司法書士へ支払う抵当権抹消登記費用も必要なため、思い切った値下げができないという現実もあります。
結果、マンションの相場よりも高い販売価格を設定せざるを得ず、実際の成約価格との間に300万円超もの大きな価格差が生まれてしまうのです。
まとめ
- 築10年以下の中古マンションの売却事情
築10年以下の中古マンションは、データによると売れにくい傾向にあります。
また、当初の売り出し価格から大きく値下げしなければならないケースも多く見られます。
- 売却成功のポイント
しかし、売れにくいといっても、適切な価格設定や販売戦略を行えば、確実に売却できるマンションもあります。
住宅ローンが完済できるだけの価格で売り出すのではなく、将来の資金計画や市場動向を考慮した価格で売り出しましょう。
- 住宅ローン残債の対処法
住宅ローン残債が残ってしまう場合には、無担保住宅ローンという代替手段や、売却損の損益通算という節税方法があります。
これらの方法については、専門家に相談することをおすすめします。
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東陽台一丁目売土地・価格改定のお知らせ
当社にて専任販売中の売土地『東陽台一丁目』を、本日価格改定いたしました。
前面道路が幅員8mと広く、陽当たりの良い立地条件が魅力的な売土地です。
福山東部にて住宅の建築をお考えの方はぜひこの機会にご検討してみてくださいませ。
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【東陽台一丁目・前面道路幅員8m・公園目の前の閑静な住宅街】
→その他物件情報はこちらからご覧いただけます。
※物件情報は2023年10月16日現在のものです。すでに売約済みの場合にはご容赦くださいませ。
2023年7～9月期・中古市場最新動向
こんにちは。
不動産売却のコンシェルジュ、杉野です。
本日から10月です。
日中の残暑厳しい中でも、朝晩の涼しげな空気に秋の気配を感じるようになってきました。
当社もクールビズを終了し、ジャケットをクローゼットから取り出して気持ち新たに営業活動をしてまいります。
さて、2023年7-9月期の中古戸建と中古マンションの新規流通件数をまとめましたので、情報公開させていただきます。
今期から、成約情報についても発表していこうと思います。
新規流通件数と一緒に比較することで、市場の様子がより分かりやすくなるのではないかと思っております。
※成約情報の登録は各不動産会社の任意のため、登録されていない件数も多数あります。
データ推移を見ていく事で、市場の動向を把握してみようという個人的な試みです。
中古戸建は毎月70件ペースで新規販売開始
各種別ごとのデータがこちらとなります。
| 中古戸建 | 中古マンション | |
| 登録件数 | 208 | 64 |
|
売出価格* |
1,549 | 2,090 |
| 成約件数 | 43 |
32 |
|
成約価格* |
1,280 |
1,975 |
|
成約日数* |
115 |
93.5 |
*中央値
今期は前期（2023年7-9月期）からの流通量を維持しており、中古戸建に関しては平均すると毎月70件ペースで新規で売りに出されております。
毎日2件以上の不動産が売りに出されているのかと思うと、結構な数だなと感じますよね。
当社の周りでも不動産売却の相談件数が次第に増加しているように思いますので、この状況をしばらく維持しそうな気配があります。
供給量が増えれば購入希望者にとっては選択できる不動産が増えるため良いのですが、売却希望者にとっては話が変わります。
供給量が増える一方で需要（人口）は先細りですから、必然的に全体の価格は下落していく事が予想されます。
安易な気持ちで売りに出すと、市場から思わぬしっぺ返しを食らうこともあります。
知識と情報を集めて、しっかりと準備を行ってから売却活動を開始することをお勧めいたします。
不動産の売り時はあるのか？
ところで、「不動産の売れやすい季節や時期はあるのか？」というご質問をいただくことがございます。
不動産の購入をお考えの方は年間通じて一定数いらっしゃるため、特に売りやすい時期はございません。
会社の転勤や学校への進学に合わせて移動する賃貸のような季節的要因は少なく、逆に考えるといつでも販売できると考えてよいでしょう。
売りに出すための準備をしっかり行って、満を持して売却活動をスタートすれば、きっと満足のいく売却ができます。
当社では不動産売却にまつわるノウハウをたくさん蓄積していますので、売却をご検討の方はぜひ一度ご相談ください。
▼本記事を読んでいる方には、こちらの記事もお勧めです。▼
関連記事②「2023年基準地価・福山市”ほぼ”全用途が上昇」
関連記事③「簡単セルフホームステージングのすすめ」
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また、住み替えによる購入のご相談も喜んで受け付けております。
売却と購入のセットでご提案させていただくことで、スムーズで満足度の高い住み替えができます。
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お客様のご期待に、不動産売却のコンシェルジュ杉野が、人間愛をもってお応えします。
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