2023年10月の記事一覧

こんにちは。

不動産売却のコンシェルジュ、杉野です。

 

最近、同業者の方と中古マンションの取引をする機会があり、その際に市内の流通が鈍っているようだという話がありました。

具体的に言うと、福山市内にある築10年以下の中古マンションが売れにくい、ということです。

曰く、数年前は不動産ポータルサイトに不動産情報を掲載するとお客様からはもちろん、不動産会社からもひっきりなしに問い合わせが有ったのに、問い合わせ自体がめっきり無くなってしまった状況だそうです。

私も肌感覚で、中古マンションの売れ行きが以前のようにいかなくなってきていると感じていました。

 

それでは実態を調べてみようということで、本稿では福山市内の中古マンションを築年別に分析して、成約日数と販売価格、成約価格について調べてみました。

（データは2020年～2023年10月18日時点までの物を、レインズや不動産ポータルサイトを参照して当社独自に作成したものです。）

築10年以下のマンションが最も売れにくい実態

流通の実態を解き明かすために、まずは築年数別の平均成約日数を集計しました。

 

築年別平均成約日数（単位：日）

年代	築10年以下	10年超～20年以下	20年超～30年以下	30年超	全体 平均
2020年	78.1	107.8	105.6	182.0	103.4
2021年	145.3	145.5	119.3	161.6	140.9
2022年	171.2	116.9	153.7	112.4	131.0
2023年	140.0	81.9	119.7	122.5	113.3

 

 

ご覧の通り、2022年と2023年においては、築10年以下の中古マンションが売却に最も時間を要している事が分かりました。

冒頭の同業者の方との会話でも、築年数の浅いマンションが売れにくいという声があったことから、データで裏付けられたと言えます。

反対に、最も早く売却できているのは10年超～20年以下の中古マンションです。

 

「築10年以下」と「10年超～20年以下」との比較

両者の違いを比較するため、実際に販売中の中古マンションと、これまでの成約価格に注目してみます。

まずは現在の販売価格を調査するために、10月18日時点でレインズや各不動産ポータルサイトに掲載中の中古マンション情報を集計しました。

□築10年以下：15件

□10年超～20年以下：24件

築年数	平均販売価格
築10年以下	3035.9万円
10年超～ 20年以下	2751.6万円

 

平均成約価格が下の通りです。

築年別平均成約価格（単位：万円）

年代	築10年以下	10年超～20年 以下	20年超～30年 以下	30年超	全体 平均
2020年	2728.8	2679.5	1296.4	980.0	2209.8
2021年	2679.1	2492.4	1492.9	1258.9	2024.5
2022年	2573.3	2584.0	1670.2	1010.4	1752.8
2023年	2706.4	2686.1	1793.8	1201.5	1949.1

 

 

このような結果となりました。

以上の結果、2023年の平均販売価格と平均成約価格との価格差を計算すると、それぞれ次の通りです。

 

年代	販売価格－ 成約価格	価格差
築10年以下	3035.9万円－2706.4万円	329.5万円
10年超～ 20年以下	2751.6万円－2686.1万円	65.5万円

 

築10年以下では、販売価格と成約価格との間に300万円超もの価格差があり、この大きな乖離が成約に至るまでの大きな障害になっている、つまり、売れにくくなっている原因と考えられます。

300万円超もの価格差が生まれる原因

価格差が生まれる最大の原因は、購入時に利用した住宅ローンと考えられます。

築年数が浅い場合、住宅ローンの元金の返済がそれほど進んでおらず、マンションの実勢価格を上回ってしまっている場合があります。

さらに、マンション売却時には不動産会社に支払う仲介手数料の他、銀行へ支払う一括返済手数料、司法書士へ支払う抵当権抹消登記費用も必要なため、思い切った値下げができないという現実もあります。

結果、マンションの相場よりも高い販売価格を設定せざるを得ず、実際の成約価格との間に300万円超もの大きな価格差が生まれてしまうのです。

まとめ

• 築10年以下の中古マンションの売却事情

　築10年以下の中古マンションは、データによると売れにくい傾向にあります。

　また、当初の売り出し価格から大きく値下げしなければならないケースも多く見られます。

 

• 売却成功のポイント

　しかし、売れにくいといっても、適切な価格設定や販売戦略を行えば、確実に売却できるマンションもあります。

　住宅ローンが完済できるだけの価格で売り出すのではなく、将来の資金計画や市場動向を考慮した価格で売り出しましょう。

 

• 住宅ローン残債の対処法

　住宅ローン残債が残ってしまう場合には、無担保住宅ローンという代替手段や、売却損の損益通算という節税方法があります。

　これらの方法については、専門家に相談することをおすすめします。

 

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皆様にお会いできることを心より楽しみにしております。

 

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こんにちは。

不動産売却のコンシェルジュ、杉野です。

 

本日から10月です。

日中の残暑厳しい中でも、朝晩の涼しげな空気に秋の気配を感じるようになってきました。

当社もクールビズを終了し、ジャケットをクローゼットから取り出して気持ち新たに営業活動をしてまいります。

 

さて、2023年7-9月期の中古戸建と中古マンションの新規流通件数をまとめましたので、情報公開させていただきます。

今期から、成約情報についても発表していこうと思います。

新規流通件数と一緒に比較することで、市場の様子がより分かりやすくなるのではないかと思っております。

 

※成約情報の登録は各不動産会社の任意のため、登録されていない件数も多数あります。

　データ推移を見ていく事で、市場の動向を把握してみようという個人的な試みです。

中古戸建は毎月70件ペースで新規販売開始

各種別ごとのデータがこちらとなります。

	中古戸建	中古マンション
登録件数	208	64
売出価格*	1,549	2,090
成約件数	43	32
成約価格*	1,280	1,975
成約日数*	115	93.5

*中央値

 

今期は前期（2023年7-9月期）からの流通量を維持しており、中古戸建に関しては平均すると毎月70件ペースで新規で売りに出されております。

毎日2件以上の不動産が売りに出されているのかと思うと、結構な数だなと感じますよね。

当社の周りでも不動産売却の相談件数が次第に増加しているように思いますので、この状況をしばらく維持しそうな気配があります。

 

供給量が増えれば購入希望者にとっては選択できる不動産が増えるため良いのですが、売却希望者にとっては話が変わります。

供給量が増える一方で需要（人口）は先細りですから、必然的に全体の価格は下落していく事が予想されます。

安易な気持ちで売りに出すと、市場から思わぬしっぺ返しを食らうこともあります。

知識と情報を集めて、しっかりと準備を行ってから売却活動を開始することをお勧めいたします。

不動産の売り時はあるのか？

ところで、「不動産の売れやすい季節や時期はあるのか？」というご質問をいただくことがございます。

不動産の購入をお考えの方は年間通じて一定数いらっしゃるため、特に売りやすい時期はございません。

会社の転勤や学校への進学に合わせて移動する賃貸のような季節的要因は少なく、逆に考えるといつでも販売できると考えてよいでしょう。

売りに出すための準備をしっかり行って、満を持して売却活動をスタートすれば、きっと満足のいく売却ができます。

当社では不動産売却にまつわるノウハウをたくさん蓄積していますので、売却をご検討の方はぜひ一度ご相談ください。

 

▼本記事を読んでいる方には、こちらの記事もお勧めです。▼

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関連記事②「2023年基準地価・福山市”ほぼ”全用途が上昇」

関連記事③「簡単セルフホームステージングのすすめ」

 

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当社では現在、売却不動産を鋭意募集中です。

また、住み替えによる購入のご相談も喜んで受け付けております。

売却と購入のセットでご提案させていただくことで、スムーズで満足度の高い住み替えができます。

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