2023年7月の記事一覧
不動産売却にかかる費用「付加価値編」
こんにちは。
不動産売却のコンシェルジュ、杉野です。
今回は不動産売却時にかかる費用について、付加価値を付けてより高額で売却成功を目指すための内容を解説させていただきます。
前回の基本編は最低限かかる費用をご紹介したものでしたが、前回記事を踏まえていただくとより分かり易い内容となっております。
前回記事『不動産の売却費用～基本編～』
中古住宅の売却で大切なことは、価格に対する「納得感」
中古住宅を購入したいお客様（買主様）は、安く買いたいという以上に、「納得感」を持って購入したいと思われています。
納得感とはつまり、払う金額に対して中古住宅の価値が見合っているかどうか、ということ。
このように書くと、価値が低い中古住宅は価格を下げるしか方法が無いようにも見えますが、価値に見合うだけの「付加価値をプラス」する、という方法を当社ではご提案しております。
本稿では当社が得意とする中古住宅の売却において、付加価値を高めるために実際に売主様にご提案している施策を3点に絞り、ご紹介させていただきます。
１．建物状況調査 5万円程度（注）
お客様は中古住宅を検討する際に、「どこか不具合があるのではないだろうか？」とか、「リフォーム費用がたくさん掛かるのではないか？」という不安感を常に抱いておられます。
その不安感を解消してあげるために行うのが、建物状況調査（インスペクション）です。
建物状況調査とは、専門資格を有した技術者による住宅調査のことです。
住宅の雨漏りや漏水状況、基礎のひび割れ、建物の傾き等を詳細に調査し、文章と写真でわかりやすくまとめてくれます。
実際の報告書を一部加工して掲載
お客様に対して第三者機関による報告書を基とした説明ができるため、信ぴょう性が高まり、結果的にお客様の納得感が高まっていると感じます。
高額売却を目指す上で、まず一番に検討するべき調査だと考えております。
（注）費用は建物の床面積や、点検項目によって変わります。
２．境界確定測量 30万円～40万円
住宅の不具合はリフォームをすれば解決できる場合もありますが、土地に不具合（境界線が分からない）等があった場合、容易に解決できるものではありません。
古い住宅地の場合、敷地の境界にあった杭やクギなどが取れてしまい、分からなくなっているケースがよくあります。
また、実際に住んでいる（住んでいた）売主様でさえ、間違えて認識していることがまれにあります。
そのような状態で住宅を引き渡しされた場合、最終的に被害にあってしまうのは買主様ということとなります。
そこで当社では、境界が分からない場合には、土地家屋調査士という専門家による境界確定測量を実施することをご提案しております。
上記写真のように、土地家屋調査士による調査で、境界線上にはっきりと境界標が設置されます。
境界線がはっきりと分かる以上に、対象の土地に対して専門家によるお墨付きを与えてくれているような印象もあり、土地の付加価値を相対的に高めてくれる物です。
費用は決して安くありませんが、最初から売却費用として計画をしておけば、後で「余分な費用がかかった」と後悔することもありません。
福山法務局には「杭（境界標）を残して悔いを残さず」という秀逸なキャッチコピーが掲示されていますが、それほど、境界の問題は根深いということでしょう。
3．ハウスクリーニング 15万円程度
中古住宅の場合、長年蓄積された汚れやほこりがあるのは仕方のないことです。
ただし、仕方のないことだと言ってそのままお引き渡しするのは気持ちの良いものではないでしょう。
また、買主様もクリーニングするための費用を値引きして欲しいと言ってこられることがあります。
費用の掛かることではありますが、立つ鳥跡を濁さずということわざもありますし、わが手を離れる住宅へ最後の感謝を込めて、専門業者によるクリーニングをしてもらいましょう。
最後に
以上の3点を、当社が実際にご提案している内容としてご紹介させていただきました。
費用のかかることが多いと思われたかもしれませんが、これもひとえに不動産に付加価値を付けて、高額売却を目指すためです。
また、手間暇をかけた分、売主様にとっても買主様にとっても、納得感と満足感の高い不動産取引になることが多いです。
先にも書きましたが、買主様は安いこと以上に、安心して購入したいと考えておられる方が大勢いらっしゃいます。
その安心に応えるために、各専門家を上手に使って、不動産の価値を高めていきましょう。
当社ではそのお手伝いが可能ですから、不動産の売却をお考えの方は、ぜひ一度お問い合わせください。
▼本記事を読んでいる方には、こちらのテーマもお勧めです。▼
関連テーマ①「不動産は速く、高く、売れるのか？」
関連テーマ②「不動産査定の、資産価値と使用価値」
関連テーマ③「【2022年版】福山市内中古住宅・成約平均日数」
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本記事にご興味を持っていただいた方がおられましたら、ぜひ当社の不動産査定サービスをご利用ください。
お客様のご期待に、不動産売却のコンシェルジュ杉野が、人間愛をもってお応えします。
皆様にお会いできることを心より楽しみにしております。
売却のご用命、査定のご相談、各種お問い合わせはこちらからどうぞ。
アーバンライフを享受できる都心型マンション『フローレンス宝町グランドアーク902』
こんにちは。
不動産売却のコンシェルジュ、杉野です。
本日は人気のフローレンスシリーズでもひと際人気の高いマンション、『フローレンス宝町グランドアーク』を掲載いたしました。
JR福山駅まで徒歩6分、周辺に利便施設の充実する「宝町」に立地しております。
内装は全面リフォーム済み、なおかつペット共生型マンションとなっております。
詳しい物件情報は、こちらのページからご覧いただくことができます。
詳しい情報は下記リンク先からもご覧いただけます。
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※物件情報は2023年7月13日現在のものです。すでに売約済みの場合にはご容赦くださいませ。
不動産売却にかかる費用「基本編」
こんにちは。
不動産売却のコンシェルジュ、杉野です。
今回はお客様からよくいただく質問として、不動産売却時にかかる費用について解説させていただきます。
不動産を売却する際には仲介手数料や住宅ローン返済に係る諸費用など、もろもろの費用が掛かります。
そのため、希望金額通りに売却できたのはいいけれども、結局いくらが自分の手元に残るのだろうか？という疑問を持たれる方も結構いらっしゃいます。
本記事は当社で実際に売却した実例を基として解説しておりますので、売却計画の参考にしてみてください。
なお、今回は「基本編」ということで、最低限必要な費用を抜粋してご紹介しております。
前提条件
売買価格：1,200万円
住宅ローン残債：800万円
売却した資金にて住宅ローンを一括返済。
１．仲介手数料（46.2万円）
まず代表的なものが、仲介手数料です。
売買価格に対して3%+6万円（+消費税）※を不動産会社にお支払いしますので、これはよくご存じの方も多いかと思われます。
※計算式は売買価格により異なりますが、本稿では割愛。
２．住宅ローン残債一括返済費用（＋手数料）
住宅ローンが残っている場合、売却した資金で一括返済をしなくてはいけません。
当然、残債部分は全額返済となりますので、売却資金で返済ができるかどうかの算段をしておく必要があります。
もしも残債が1,500万円で、売買価格が1,200万円の場合、単純差引300万円を自己資金等で用意しなくてはいけないこととなります。
そして、一括返済をする場合には、金融機関に対して手数料をお支払いします。
金融機関により異なりますが、5万円前後となることが多いようです。
なお、借り入れの条件によってはローン残代金の額に応じて手数料がかかるケースもあり、事前に借入金融機関に対して確認しておいた方が良いでしょう。
（実際、残債に対して約2%の手数料が発生し、数十万円かかった事例もあります。）
３．抵当権抹消登記費用（2～3万円）
金融機関は住宅ローンの融資の際に、土地と建物に抵当権を設定していることがほとんどです。
家を担保にしてお金を借りる、というのはこういうことです。
この抵当権を抹消（解除）するためには抹消登記という作業が必要なのですが、これは司法書士と呼ばれる専門家に依頼して行います。
2～3万円というのが相場のようです。
時々、この費用を節約するために自分自身でもできるか？という質問を受けることもありますが、まずできないと思ってください。
理由としては万が一抵当権抹消登記に失敗してしまった場合、抵当権の残った不動産を引き渡してしまうことになってしまいます。
買主様は何の落ち度もないのに自分の不動産が抵当権を実行されて競売にかけられてしまっては、目も当てられませんよね。
金融機関もそのリスクを承知しているため、一般の人が手続きをするという場合、まず了承してくれないでしょう。
４．収入印紙代（1万円）
売買契約書に貼付する収入印紙代がかかります。
不動産売買の電子契約が解禁されましたので、非課税とすることもできます。
しかし、紙書類で契約することがまだまだ一般的なため、費用として考えておきましょう。
費用合計
かかった費用を計算した結果、次の通りとなります。
| 項目 | 金額 |
| 売買価格 | 1,200万円 |
| 仲介手数料 | △46.2万円 |
| 住宅ローン一括返済 | △800万円 |
| 住宅ローン一括返済手数料 | △5.5万円 |
| 抵当権抹消登記費用 | △2万円 |
| 収入印紙代 | △1万円 |
| 差引手残 | 345.3万円 |
以上が、必ずかかる基本的な費用と、手元に残る資金です。
必要な費用を踏まえて売却計画を考えるのは、不動産の売却戦略を練る上で基本中の基本となります。
特に、住宅ローン返済中の方には非常に重要な要素でありますから、売出の際には今回の事前知識を踏まえたうえで臨まれることをお勧めします。
先に書いた通り、今回はあくまでも「基本編」という位置づけ。
当社が目指しているのは、今ある不動産に付加価値を持たせる、『高額売却』です。
高額売却を目指すための応用編については、改めてブログ記事にしたいと思いますので、お楽しみにしておいてください。
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関連テーマ①「不動産は速く、高く、売れるのか？」
関連テーマ②「簡単セルフホームステージングのすすめ」
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皆様にお会いできることを心より楽しみにしております。
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2023年4～6月期・中古市場最新動向
こんにちは。
不動産売却のコンシェルジュ、杉野です。
7月に入りまして、いよいよこれから夏本番。
私の大好きな暑い夏がやってきました。
そして、福山市内の中古住宅市場も非常にアツくホットな状況となっております。
2023年4-6月期の中古戸建と中古マンションの新規流通件数をまとめましたので、情報公開させていただきます。
中古戸建：209件／中古マンション：72件という結果でした。
| 中古戸建 | 中古マンション | |
| 登録件数 | 209 | 72 |
| 前年同期比 | +32.3% |
+28.6% |
2019年7-9月期からの過去3年分の推移を表したグラフです。
私の肌感では、新着不動産件数が増えてきている印象はありましたが、グラフを見ると一目瞭然。
コロナ禍前の2019年7-9月期から見てみても、近年で最も多くの不動産が市場に売り出されている状況です。
もちろん、過去3年間の反動増という要因は考えられますので、このペースがいつまでも続くとは言えませんが、中古市場がアツくなってきているのは間違いないでしょう。
昨日は国税庁調査の全国路線価も発表されました。
3月の国土交通省地価公示に引き続いて、まだまだ地価の上昇基調は続いているようです。
しかし、「地価が高くなっているから高く売れる」訳ではありません。
不動産の高額売却には適切な販売方法と、販売戦略が重要となってきます。
市場の流通量が増えることで、各不動産間での競争はますます激しくなってくることが予想されます。
これから不動産売却をお考えの方はぜひ一度、不動産売却に強い当社までお声がけください。
▼本記事を読んでいる方には、こちらの記事もお勧めです。▼
関連記事③「2023年福山市公示地価・進行する地価の二極化」
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