2023年記事一覧

ポレスター緑町公園・ご成約御礼

この度、ポレスター緑町公園が当社にてご成約となりました。

売主様、買主様、取引業者様、この度は良いご縁をいただきまして誠にありがとうございます。

今回売主様には、早期売却を目指した「一般媒介契約（早期売却プラン）」をご提案させていただきました。

広告費用をかけないで早期売却を目指す代わりに、手数料額を割引させていただくプランです。

（参考）不動産を売りたい方へ　3つの選べるプラン

売却可能時期が早い段階で分かるため、住み替えのお客様や不動産買取をご希望の方にお勧めの内容となっております。

今後、お引越しや不動産の引き渡し、室内リフォーム等が控えておりますので、引き続き安全、円滑に取引が進むようお手伝いさせていただきます。

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この度はマンションから一戸建てへの住み替えをお手伝いさせていただきました。

住み替えに伴う住宅ローンの手続きに関しましても、当社にて一貫して対応可能です。

将来のことを考えてお引越しをお考えの方は、ぜひ一度ご相談ください。

お客様のご期待に、不動産売却のコンシェルジュ杉野が、人間愛をもってお応えします。

皆様にお会いできることを心より楽しみにしております。

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2023年基準地価・福山市”ほぼ”全用途が上昇

こんにちは。

不動産売却のコンシェルジュ、杉野です。

2023年9月19日、令和5年度の基準地価が国土交通省より発表されました。

今年度調査では全国の住宅地が31年ぶりにプラスとなり、住宅需要の高まりが地方圏にも波及しているとのことです。※

※出典：日本経済新聞　2023年9月20日付

本稿では基準地価の福山市版をまとめてみましたので、次からご覧ください。

福山市の用途別基準地価

調査結果は用途別に「住宅地」「宅地見込地」「商業地」「工業地」「林地」の5種類に分けられますが、福山市には「林地」の調査地点がないため、前記4種類が該当します。

以下、表にまとめたものとなります。

	住宅地	宅地見込地	商業地	工業地	合計
調査地点	40	1	17	4	62
平均価格 (/㎡)	45,300円 (44,700円)	14,500円 (14,700円)	122,500円 (117,700円)	43,100円 (42,400円)	65,800円 (64,000円)
前年増減率	+0.4% (-0.1%)	-1.4% (-2.0%)	+3.5% (+1.6%)	+1.7% (+1.1%)	+1.3% (+0.4%)

出典：広島県ホームページ『令和5年広島県地価調査の結果について』より作成

※（括弧）内数字は前年度調査

※　林地は除外

今年度調査では調査地点が1地点の「宅地見込地」を除外するほぼ全用途でプラスとなりました。

全調査地点62地点の内、前年から横ばいかプラスだった地点を数えると46地点となっていました。

これは42地点だった前年度調査よりも4地点増えていることとなります。

全体平均では+1.3%のプラスとなり、地価上昇が前年度よりも進んでいることが見て取れます。

「住宅地」+0.4%の上昇

次では「住宅地」に的を絞ってみます。

福山市では「住宅地」の総地点40地点の内26地点が、前年から変動無しか、プラスでした。

そして、前年からの比較で価格が1%以上増加した地点は16地点あります。

増加率が高い順番に、上位10地点を表にしてみました。

調査地点

価格

対前年

増減率

多治米町四丁目

87,000円/㎡

287,600円/坪

3.8%

(2.3%)

西新涯町二丁目

77,300円/㎡

255,500円/坪

3.8%

(2.1%)

草戸町四丁目

84,800円/㎡

280,300円/坪

3.7%

(0.9%)

木之庄町一丁目

88,000円/㎡

290,900円/坪

3.5%

(1.8％)

北吉津町三丁目

89,000円/㎡

294,200円/坪

3.2%

(1.4%)

松永町三丁目

66,800円/㎡

220,800円/坪

3.1%

(1.3%)

東深津町三丁目

84,200円/㎡

278,300円/坪

2.8%

(0.9%)

西深津町四丁目

78,000円/㎡

257,900円/坪

2.1%

(0.8%)

大門町大門

40,000円/㎡

132,200円/坪

2.0%

(0.5%)

手城町三丁目

76,100円/㎡

251,600円/坪

2.0%

(0.8%)

※㎡単価ではなじみが薄いため、下段で坪単価表記を加えています。（0.3025で割って、十の位を四捨五入）

※（括弧）内数字は前年度調査

上位6地点が前年度を大きく超える、3%超のプラスとなっています。

上昇率が高い地点は福山市南部や中心部が多く、利便性の高いところはますます地価が上がる傾向は今後も続くものと予想されます。

最後に、前年度同様、福山市内の全基準地点（商業地や工業地も含む全用途）で最も価格が高い地点を掲載して終わります。

場所は福山市東桜町20番、NTT西日本のビルがある地点です。

価格は401,000円/㎡、1,325,600円/坪、前年度増加率は+5.5%ということでした。

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地価の上がっているニュースを聞くと、「うちの家も高く売れる？」と思われがちですが、なかなかそうはいかないのが現実です。

足元では物価の高騰が依然と続き、燃料代も上がる一方です。

当然、お給料のうちの可処分所得が圧迫されますので、必然的に住宅購入費用も抑制されます。

となるとお客様が重視するのは、よりお得感を得られる住宅購入、ということとなります。

当社では不動産の売り出し方、魅せ方のノウハウをたくさん持っておりますので、他社よりも高額売却を目指すことが可能です。

気になる方はぜひ一度、当社の高額売却サービスをご検討ください。

お客様のご期待に、不動産売却のコンシェルジュ杉野が、人間愛をもってお応えします。

皆様にお会いできることを心より楽しみにしております。

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▼本記事を読んでいる方には、こちらのテーマもお勧めです。▼

関連テーマ①「2022年9月21日発表の基準地価は、福山市南部が値上がり傾向」

関連テーマ②「2023年福山市公示地価・進行する地価の二極化」

1年間の実績と振り返り

こんにちは。

不動産売却のコンシェルジュ、杉野です。

2022年9月1日に当事務所を本格オープンしまして、丸1年が経過いたしました。

この1年で多くの方と出逢い、多くの方のご縁を繋ぐことができたと思っております。

これまでの出逢いに感謝し、これから先まだ見ぬお客様のお役に立てるよう、ますます頑張っていく所存でございます。

1年間の売却件数と成約に要した日数の平均値

さて、本稿はこの1年での当社の不動産売却実績をまとめたものとなっております。

2022年9月1日から2023年8月31日までに売買契約を締結した実績値です。

実績値の中には現在売却活動中の不動産は含まれておりませんので、ご了承下さい。

種別	件数
土地	4件
中古戸建	3件
中古マンション	3件
合計	10件
平均成約日数	43.3日

以上の表が示す通り、土地4件、中古戸建3件、中古マンション3件、全体で10件の売却件数となりました。

意識したわけではありませんが、バランスよく取引ができたと思います。

そして、全10件の平均成約日数は、43.3日という結果となりました。

（※成約日数は媒介契約を締結してから売買契約に至るまでの日数を数えたものです）

福山市内の中古戸建の平均成約日数が約205日であることから、比較すれば早期に売却が成功していることとなります。

（※中古マンションは平均成約日数は約133日）

関連記事：【2022年版】福山市内中古住宅・成約平均日数

もちろん、当社実績の母数がまだまだ少ないためこれから積み重ねていかなくてはいけない数字ですが、開業当初から取り組んでいこうと強く思っていたことも、この早期売却を目指すスタイルです。

不動産は売出開始から時間が経つほど成約金額が下がり、売主様にとって満足いく売却ができなくなる恐れが高まってしまいますので、早期に売却を目指すというのは不動産業の基本と考えております。

次では、当社が早期売却を成功させるために取り組んでいる3つのポイントを挙げております。

早期売却3つのポイント

１．売出開始前の丁寧な準備

不動産を販売する上で欠かせないのが、物件を美しく魅せることです。

室内や庭に物が散乱していたり、庭木が伸びっぱなしになっていたりすると、販売する上で見た目が悪くなりますから、売却できる確率が下がってしまいます。

たとえ売却ができたとしても、想定以上の値下げ交渉に応じなくてはいけないかもしれません。

まずは売出開始前に不用品の片付け、清掃を行い、物件を美しい状態にしてから広告掲載をしております。

２．高品質な物件撮影

当社で最も力を入れていると言っても過言ではないのが、物件の撮影です。

なぜなら最初にお客様に対して訴求するのが物件の写真であり、撮影の質によって問い合わせの有無が変わるためです。

戸建の場合、外観や室内をあわせて400～500枚、撮影を行います。

その中で選りすぐりの50枚程をピックアップして、広告掲載に活用しております。

ただ撮影するのではなく、荷物が有れば片づけたり、汚れが有れば清掃したりしながらの撮影会となるため、準備から合わせると2時間程度の作業時間となります。

写真の出来栄えに関しては売主様からも喜んでいただけることが多く、問い合わせの獲得にも役立っています。

３．囲い込みせず、情報を拡散

不動産情報は一切囲い込みせず、どんどん情報拡散に努めています。

当社WEBサイトへの不動産広告はもちろん、提携ポータルサイト（スマイミー、アットホーム、スーモ）への広告掲載と、不動産近隣へのチラシポスティングを行っております。

また、他の不動産会社様にも不動産情報を持参して販売協力をお願いしておりますので、広告露出度が必然的に高くなります。

不動産情報は最初に出た瞬間から鮮度がみるみる失われていきますので、最初から高品質な情報を大量に出すことが最も大切だと思っております。

このような活動が功を奏して、平均成約日数43.3日という結果になりました。

しかし、売却件数に関してはまだまだ認知度が低いということもあり、満足できる数値に達しておりません。

これまでの1年で培った実績と経験を基として、さらにレベルアップした不動産仲介業を心がけて、精進していくつもりです。

来年はさらに多くのお客様のお役に立てられるように、引き続き一生懸命がんばってまいります。

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今回の記事は事務所オープンから1年というタイミングだったので、これまでの自身の行動の振り返りも行って見ました。

開業当初は事務所の近くにチラシを配ったり、販売物件の写真を撮りに行っていたりしていたのに、最近はちょっとさぼり気味だなと思い至り・・・

目先の業務が忙しいからと言い訳をして、基本のキを忘れていたかもしれません。

「初心に還ってしっかりと動き回ることが大切！」という言葉で、本稿をまとめたいと思います。

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尾道市高須町売土地・ご成約御礼

本日、当社にて専任でご依頼頂いておりました、尾道市高須町の売土地がご成約となりました。

媒介契約を結んでから3週間足らずでの、スピード売却でした。

売主様、買主様、この度は良いご縁をいただきまして誠にありがとうございます。

今後は境界確定測量、建物解体等の段取りがございますので、引き続き安全、円滑に取引が進むようお手伝いさせていただきます。

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当社では売却不動産を随時募集中です。

今すぐ売らないけれども今後のために金額を知っておきたい、というお問い合わせでも大歓迎です。

お客様のご期待に、不動産売却のコンシェルジュ杉野が、人間愛をもってお応えします。

皆様にお会いできることを心より楽しみにしております。

売却のご用命、査定のご相談、各種お問い合わせはこちらからどうぞ。

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東陽台一丁目・前面道路幅員8m・公園目の前の閑静な住宅街

こんにちは。

不動産売却のコンシェルジュ、杉野です。

本日は閑静な東陽台の住宅街に立地する、『東陽台一丁目売土地・前面道路幅員8m』を掲載いたしました。

こちらの住宅地は建物解体更地渡し、そして建築条件無しでの販売となります。

前面道路の幅員8mございまして、交通量が少ないためとても生活しやすい住空間です

また、道路を挟んで向かい側には臼坂西公園があり、ファミリー世帯にうれしい立地条件となっております。

詳しい物件情報は、こちらのページからご覧いただくことができます。

詳しい情報は下記リンク先からもご覧いただけます。

↓↓物件紹介ページ↓↓

【東陽台一丁目・前面道路幅員8m・公園目の前の閑静な住宅街】

→その他物件情報はこちらからご覧いただけます。

※物件情報は2023年8月10日現在のものです。すでに売約済みの場合にはご容赦くださいませ。

不動産売却にかかる費用「付加価値編」

こんにちは。

不動産売却のコンシェルジュ、杉野です。

今回は不動産売却時にかかる費用について、付加価値を付けてより高額で売却成功を目指すための内容を解説させていただきます。

前回の基本編は最低限かかる費用をご紹介したものでしたが、前回記事を踏まえていただくとより分かり易い内容となっております。

前回記事『不動産の売却費用～基本編～』

中古住宅の売却で大切なことは、価格に対する「納得感」

中古住宅を購入したいお客様（買主様）は、安く買いたいという以上に、「納得感」を持って購入したいと思われています。

納得感とはつまり、払う金額に対して中古住宅の価値が見合っているかどうか、ということ。

このように書くと、価値が低い中古住宅は価格を下げるしか方法が無いようにも見えますが、価値に見合うだけの「付加価値をプラス」する、という方法を当社ではご提案しております。

本稿では当社が得意とする中古住宅の売却において、付加価値を高めるために実際に売主様にご提案している施策を3点に絞り、ご紹介させていただきます。

１．建物状況調査　5万円程度（注）

お客様は中古住宅を検討する際に、「どこか不具合があるのではないだろうか？」とか、「リフォーム費用がたくさん掛かるのではないか？」という不安感を常に抱いておられます。

その不安感を解消してあげるために行うのが、建物状況調査（インスペクション）です。

建物状況調査とは、専門資格を有した技術者による住宅調査のことです。

住宅の雨漏りや漏水状況、基礎のひび割れ、建物の傾き等を詳細に調査し、文章と写真でわかりやすくまとめてくれます。

実際の報告書を一部加工して掲載

お客様に対して第三者機関による報告書を基とした説明ができるため、信ぴょう性が高まり、結果的にお客様の納得感が高まっていると感じます。

高額売却を目指す上で、まず一番に検討するべき調査だと考えております。

（注）費用は建物の床面積や、点検項目によって変わります。

２．境界確定測量　30万円～40万円

住宅の不具合はリフォームをすれば解決できる場合もありますが、土地に不具合（境界線が分からない）等があった場合、容易に解決できるものではありません。

古い住宅地の場合、敷地の境界にあった杭やクギなどが取れてしまい、分からなくなっているケースがよくあります。

また、実際に住んでいる（住んでいた）売主様でさえ、間違えて認識していることがまれにあります。

そのような状態で住宅を引き渡しされた場合、最終的に被害にあってしまうのは買主様ということとなります。

そこで当社では、境界が分からない場合には、土地家屋調査士という専門家による境界確定測量を実施することをご提案しております。

上記写真のように、土地家屋調査士による調査で、境界線上にはっきりと境界標が設置されます。

境界線がはっきりと分かる以上に、対象の土地に対して専門家によるお墨付きを与えてくれているような印象もあり、土地の付加価値を相対的に高めてくれる物です。

費用は決して安くありませんが、最初から売却費用として計画をしておけば、後で「余分な費用がかかった」と後悔することもありません。

福山法務局には「杭（境界標）を残して悔いを残さず」という秀逸なキャッチコピーが掲示されていますが、それほど、境界の問題は根深いということでしょう。

3．ハウスクリーニング　15万円程度

中古住宅の場合、長年蓄積された汚れやほこりがあるのは仕方のないことです。

ただし、仕方のないことだと言ってそのままお引き渡しするのは気持ちの良いものではないでしょう。

また、買主様もクリーニングするための費用を値引きして欲しいと言ってこられることがあります。

費用の掛かることではありますが、立つ鳥跡を濁さずということわざもありますし、わが手を離れる住宅へ最後の感謝を込めて、専門業者によるクリーニングをしてもらいましょう。

最後に

以上の3点を、当社が実際にご提案している内容としてご紹介させていただきました。

費用のかかることが多いと思われたかもしれませんが、これもひとえに不動産に付加価値を付けて、高額売却を目指すためです。

また、手間暇をかけた分、売主様にとっても買主様にとっても、納得感と満足感の高い不動産取引になることが多いです。

先にも書きましたが、買主様は安いこと以上に、安心して購入したいと考えておられる方が大勢いらっしゃいます。

その安心に応えるために、各専門家を上手に使って、不動産の価値を高めていきましょう。

当社ではそのお手伝いが可能ですから、不動産の売却をお考えの方は、ぜひ一度お問い合わせください。

▼本記事を読んでいる方には、こちらのテーマもお勧めです。▼

関連テーマ①「不動産は速く、高く、売れるのか？」

関連テーマ②「不動産査定の、資産価値と使用価値」

関連テーマ③「【2022年版】福山市内中古住宅・成約平均日数」

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本記事にご興味を持っていただいた方がおられましたら、ぜひ当社の不動産査定サービスをご利用ください。

お客様のご期待に、不動産売却のコンシェルジュ杉野が、人間愛をもってお応えします。

皆様にお会いできることを心より楽しみにしております。

売却のご用命、査定のご相談、各種お問い合わせはこちらからどうぞ。

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アーバンライフを享受できる都心型マンション『フローレンス宝町グランドアーク902』

こんにちは。

不動産売却のコンシェルジュ、杉野です。

本日は人気のフローレンスシリーズでもひと際人気の高いマンション、『フローレンス宝町グランドアーク』を掲載いたしました。

JR福山駅まで徒歩6分、周辺に利便施設の充実する「宝町」に立地しております。

内装は全面リフォーム済み、なおかつペット共生型マンションとなっております。

詳しい物件情報は、こちらのページからご覧いただくことができます。

詳しい情報は下記リンク先からもご覧いただけます。

↓↓物件紹介ページ↓↓

【アーバンライフを享受できる都心型マンション・フローレンス宝町グランドアーク902】

→その他物件情報はこちらからご覧いただけます。

※物件情報は2023年7月13日現在のものです。すでに売約済みの場合にはご容赦くださいませ。

不動産売却にかかる費用「基本編」

こんにちは。

不動産売却のコンシェルジュ、杉野です。

今回はお客様からよくいただく質問として、不動産売却時にかかる費用について解説させていただきます。

不動産を売却する際には仲介手数料や住宅ローン返済に係る諸費用など、もろもろの費用が掛かります。

そのため、希望金額通りに売却できたのはいいけれども、結局いくらが自分の手元に残るのだろうか？という疑問を持たれる方も結構いらっしゃいます。

本記事は当社で実際に売却した実例を基として解説しておりますので、売却計画の参考にしてみてください。

なお、今回は「基本編」ということで、最低限必要な費用を抜粋してご紹介しております。

前提条件

売買価格：1,200万円

住宅ローン残債：800万円

売却した資金にて住宅ローンを一括返済。

１．仲介手数料（46.2万円）

まず代表的なものが、仲介手数料です。

売買価格に対して3%+6万円（+消費税）※を不動産会社にお支払いしますので、これはよくご存じの方も多いかと思われます。

※計算式は売買価格により異なりますが、本稿では割愛。

２．住宅ローン残債一括返済費用（＋手数料）

住宅ローンが残っている場合、売却した資金で一括返済をしなくてはいけません。

当然、残債部分は全額返済となりますので、売却資金で返済ができるかどうかの算段をしておく必要があります。

もしも残債が1,500万円で、売買価格が1,200万円の場合、単純差引300万円を自己資金等で用意しなくてはいけないこととなります。

そして、一括返済をする場合には、金融機関に対して手数料をお支払いします。

金融機関により異なりますが、5万円前後となることが多いようです。

なお、借り入れの条件によってはローン残代金の額に応じて手数料がかかるケースもあり、事前に借入金融機関に対して確認しておいた方が良いでしょう。

（実際、残債に対して約2%の手数料が発生し、数十万円かかった事例もあります。）

３．抵当権抹消登記費用（2～3万円）

金融機関は住宅ローンの融資の際に、土地と建物に抵当権を設定していることがほとんどです。

家を担保にしてお金を借りる、というのはこういうことです。

この抵当権を抹消（解除）するためには抹消登記という作業が必要なのですが、これは司法書士と呼ばれる専門家に依頼して行います。

2～3万円というのが相場のようです。

時々、この費用を節約するために自分自身でもできるか？という質問を受けることもありますが、まずできないと思ってください。

理由としては万が一抵当権抹消登記に失敗してしまった場合、抵当権の残った不動産を引き渡してしまうことになってしまいます。

買主様は何の落ち度もないのに自分の不動産が抵当権を実行されて競売にかけられてしまっては、目も当てられませんよね。

金融機関もそのリスクを承知しているため、一般の人が手続きをするという場合、まず了承してくれないでしょう。

４．収入印紙代（1万円）

売買契約書に貼付する収入印紙代がかかります。

不動産売買の電子契約が解禁されましたので、非課税とすることもできます。

しかし、紙書類で契約することがまだまだ一般的なため、費用として考えておきましょう。

費用合計

かかった費用を計算した結果、次の通りとなります。

項目	金額
売買価格	1,200万円
仲介手数料	△46.2万円
住宅ローン一括返済	△800万円
住宅ローン一括返済手数料	△5.5万円
抵当権抹消登記費用	△2万円
収入印紙代	△1万円
差引手残	345.3万円