2023年記事一覧
山と海の自然豊かな田尻町の売土地・建物解体更地渡し・建築条件無し
こんにちは。
不動産売却のコンシェルジュ、杉野です。
本日は自然豊かな田尻町に立地する、『田尻町・市街化区域・建築条件無し』を掲載いたしました。
こちらの住宅地は建物解体更地渡し、そして建築条件無しでの販売となります。
前面道路は幅員6mあり、市街化区域内のため下水道配管済みです。
詳しい物件情報は、こちらのページからご覧いただくことができます。
詳しい情報は下記リンク先からもご覧いただけます。
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【山と海の自然豊かな田尻町の売土地・建物解体更地渡し・建築条件無し】
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※物件情報は2023年3月23日現在のものです。すでに売約済みの場合にはご容赦くださいませ。
媒介契約の違いが成約の日数と価格に与える影響
こんにちは。
不動産売却のコンシェルジュ、杉野です。
今回は不動産売却の「専任媒介契約（以下、専任）」と「一般媒介契約（以下、一般）」の違いが、成約にどのような影響を与えているのか調査した記事となっております。
広く、インターネット上で「専任」と「一般」のどちらが良いか調べたときに、専任の方が営業担当者が一生懸命頑張ってくれることが多く早期に成約する、という記事や評判を見かけることがあります。
なぜかと言うと、不動産流通の仕組み上、専任は売主様からの仲介手数料を確保できるため広告費や労力をたくさん使えるから、というのが定説です。
本稿では不動産販売開始から成約に至るまでの日数と、販売当初の売出価格からどれくらい値下げされて成約したのか（値下げ率）について数字で集計し、「専任」と「一般」の違いについて私なりにまとめてみました。
成約日数は専任が「22.57日」早い
集計データは福山市内の中古住宅で、2021年12月16日から2023年3月17日時点までに、レインズやスマイミー、アットホームといった不動産流通システムへと登録された成約事例を基としております。
リフォーム済み物件や賃貸中の収益物件は、今回の集計対象としておりません。
以下の表が集計データとなります。
| 専任 | 一般 | |
| 件数 | 92 | 32 |
| 成約価格 | 1475.49 | 1859.57 |
| 成約時築年数 | 31.2 | 28.3 |
| 成約日数 | 212.40 | 234.97 |
表の一番下が、それぞれの成約日数を平均化したデータとなります。
単純計算すると、専任の方が、一般よりも、「22.57日」早く成約していることとなります。
やはり、専任の方が営業担当者が一生懸命販売に力を入れてくれたおかげで、早期成約となりやすいのでしょうか？
成約価格は安くなるかも
もう一つ、値下げ率についてはどうでしょうか。
| 専任 | 一般 | |
| 値下げ額 | 154 | 239 |
| 値下げ率 | 12.40% |
10.60% |
ご覧の通り、「専任」の方が、「一般」よりも当初からの値下げ率が「1.8ポイント」高くなっております。
つまり、当初売り出し価格が一緒なら、「一般」よりも安くなるということです。
わずかな違いと思われるかもしれませんが、仮に不動産価格が2000万円なら36万円、2500万円なら45万円の違いとなります。
この差は案外大きいです。
しかし、なぜこのようなこととなるのでしょうか。
専任が安くなる理由とは？
データが示す通り、確かに専任の方が早期に成約するらしいことが分かりました。
また、一般よりも安くなるらしいということも分かりました。
一体なぜこういうことになるのでしょうか？
これは私の推察となりますが、「専任」には2週間に1回の業務処理報告（※）の義務があります。
（※）広告をいつ実施したのか、問い合わせがどれくらいあったのかを、不動産会社から売主様に報告することです。
（言い方は悪いのですが）不人気不動産の場合には「この2週間は問い合わせ有りませんでした」という報告を何回も何回もすることとなります。
売主様自身「問合せが無ければ価格を下げようか」と思ったり、不動産会社から「価格を下げましょう」という提案に繋がったりすることは多いと思います。
対して「一般」には業務処理報告の義務がありません。
売主様は不動産がどのように販売されているのか、問い合わせが有るのか無いのかすらわかりません。
問い合わせ状況が分からなければ適切な値下げのタイミングもわからず、ズルズルと当初の販売価格を維持してしまう可能性があります。
不動産会社としても、仲介手数料を約束されていない分、広告費や労力を半減している場合もあり得ます。
（これは不動産流通業界の不都合な真実です）
結果的に、一般では値下げ率が低くなり、成約時期も遅くなっているのかもしれません。
まとめ
以上をまとめると、次の通りとなります。
専任媒介契約
１．販売状況をしっかり把握し、適切な値下げが行われる。
２．適切な値下げの結果、早期の売却に繋がる。
一般媒介契約
１．販売状況が分からず、値下げの提案が無い。
２．値下げが行われないため、販売時期を見失い、販売期間が長期化する。
※値下げしないため、まれに高額売却できることもあり。
あくまでも一例のため、全てがこうなるわけではありません。
しかし、データと傾向が分かっていれば、どのような売却をしたいのか、イメージを膨らませることもできるかと思います。
これから不動産売却を検討してみようと思われている方がおられましたら、参考にしてみてください。
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今回使用したデータは全て、「成約した」データを基としております。
そのため、現在販売中の不動産データについては一切触れておりません。
もしも、販売中不動産のデータを集計してみたら、内容が大きく変わるかもしれませんが、1点1点自分の目で見て確認していく姿を想像すると・・・
気が遠くなりそうで、手が付けられません。
こういう時こそビッグデータを解析するAIが役に立ちそうだなと思いながら、本記事を書きました。
本記事を読んでご興味を持っていただけましたら、ぜひ一度、当社の売却査定サービスをご利用になってみてください。
お客様のご期待に、不動産売却のコンシェルジュ杉野が、人間愛をもってお応えします。
皆様にお会いできることを心より楽しみにしております。
売却のご用命、査定のご相談、各種お問い合わせはこちらからどうぞ。
駅家町万能倉のお手頃価格なリフォーム住宅・水回り設備刷新済み
こんにちは。
不動産売却のコンシェルジュ、杉野です。
本日はコンパクトな3LDKでお手頃価格、『駅家町万能倉3LDKリフォーム住宅』を掲載いたしました。
水回り設備が刷新されているため、快適な新生活をスタートすることができます。
お手頃価格のため、住宅ローンを上手に活用することで家賃並みかそれ以下での購入ができるのもうれしい特典です。
詳しい物件情報は、こちらのページからご覧いただくことができます。
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【駅家町万能倉のお手頃価格なリフォーム住宅・水回り設備刷新済み】
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※物件情報は2023年3月14日現在のものです。すでに売約済みの場合にはご容赦くださいませ。
宝町の最上階角部屋マンション『ダイアパレス宝町リージェント』
こんにちは。
不動産売却のコンシェルジュ、杉野です。
本日はJR福山駅まで徒歩7分の中心部に立地するマンション、『ダイアパレス宝町リージェント』を掲載いたしました。
11階建ての最上階に位置しているため、福山中心市街地を目の前に眺めることができます。
南西向きのバルコニーからは1日を通して明るい日差しが入ってき、角部屋のため風通しも良好です。
福山中心部でアクティブなアーバンライフを送りたい方にお勧めです。
詳しい物件情報は、こちらのページからご覧いただくことができます。
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【宝町の最上階角部屋マンション・ダイアパレス宝町リージェント】
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農地売買の下限面積が廃止されます
こんにちは。
不動産売却のコンシェルジュ、杉野です。
今回の記事は令和5年4月1日より施行される、農地法の一部改正（農地法第3条第2項第5号の廃止）について取り上げております。
この改正により、これまで農地を農地のまま売買する際に必要要件であった一定面積（※）以上の耕作面積の確保が廃止され、100～200㎡程度の小規模な家庭菜園程度の農地でも、第三者への権利移転（売買、賃貸借）が可能となります。
※福山市は10アール（1000㎡）以上
一体どのようなメリットがあり、どのようなことが期待できるのでしょうか。少し掘り下げてみていきたいと思います。
「農地法」の簡単解説
農地法というものは、農地の権利者と日本の食糧生産能力を守るために昭和27年に制定された法律です。
国力（という言い方は語弊があるかもしれませんが）を測る指標の一つに、自国内での食糧生産能力が挙げられます。
もしも、農地をだれかれ構わずに売り渡したり貸し出しできたりすると、日本の農地が減少してしまい、自国内での食糧生産能力が著しく損なわれる恐れがあると考えられました。
農地と食糧自給率低下の結果、食料を輸入に頼りきってしまうと非常にまずいこととなるため、原則、農地は農地としてしか活用することができず、また、売買や賃貸によって権利を取得する人も農業に関わる法人や農業従事者でないといけないというルールを策定したのです。
（しかし、日本の食料自給率は低いままではありますが、本稿には関係ないので割愛いたします）
そして、農地を農地のまま売買・賃貸する際には農地法第3条の許可を得る必要があります。
この許可要件が厳しく、下記4要件をすべて満たす必要があり、農地は農家しか持てないと言われる所以となってきました。
福山市・個人の場合
１．農地のすべてを効率的に利用すること
２．必要な農作業に常時従事すること（年間150日以上）
サラリーマンの方でも週末や長期休暇を利用して年間150日を満たせばOK
３．一定の面積以上を耕作すること（10アール以上（1000㎡以上））※
４．周辺の農地利用に支障がないこと
※原則、都府県50アール以上（5000㎡以上）・北海道2ヘクタール以上（20000㎡）以上。
地域の実情に合わせて別段面積を設定することにより50アール未満に変更可能。
法改正のメリットと期待
今回の法改正では、上記4要件の3番目、「一定の面積以上」の下限面積要件が廃止されます。
農業にチャレンジしたくても、いきなり大規模な土地を購入して耕作するのは、資金面を踏まえて多くのリスクがあることは容易に考えられます。
従来の農家についても高齢化が進み、後継者や担い手が不足する中で、下限面積要件の廃止は、多様な就農機会を後押しするための法改正となっています。
例えば200～500㎡の小規模農地から耕作をしたい、という方や、半農半X（はんのうはんエックス）と呼ばれるライフスタイルに代表されるように、自給自足するだけの家庭菜園用地があれば好きなことをして生きていきたい、という方にとって、小規模農地が活用できるようになることは大きなメリットと考えられます。
さらに、中国地方などの中山間地域では、空き家と農地がセットとなっている不動産は珍しくありません。
空き家はリノベして農地では家庭菜園をする、といった、古いけれども新しいライフスタイルを私たち不動産会社としても提案しやすくなることが期待され、今後ますます増えていく空き家、空き地の利活用問題解決の一つになることでしょう。
注意）
あくまでも本改正は面積要件の廃止に限られるため、他3要件を全て満たさない売買は無効となります。
熊野町の農業振興地域
以上、今回は農地法の一部改正について取り上げてみました。
個人的には今回の法改正、非常に大きなインパクトがあるのではないかと思っております。
これまで1000㎡未満の面積要件を満たさない農地については農地以外へ転用して売買するしか方法がなく、できない場合にはどうすることもできずに放置されていることが多々ありました。
「市街化調整区域の農地」と聞いただけで不動産会社にとりあってもらえない相談も多数あります。
しかし、多様なライフスタイルが広まりつつある昨今、令和5年4月以降は新しい選択肢として、小規模農地や農地付き空き家が注目されてくるに違いありません。
当社としても空き家、空き地、遊休農地活用の一助となれるよう、今回、こちらの記事を執筆してみました。
農業を辞めて農地の処分をお考えの方や、これから農業を始めてみたいと思われている方の参考になれば幸いです。
▼参照先URL▼
農林水産省HP「農地の売買・貸借・相続に関する制度について」
新日本法規HP「農地法の一部改正（令和4年5月27日法律第56号〔第5条〕」
ELEMINIST「半農半Xとは 兼業農家との違いや各自治体による支援事例」
岡山県瀬戸内市HP「農地法の下限面積の撤廃について」
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当社では売却不動産を随時募集中です。
相続した空き家がある、空き地に手を付けられていない、住み替えを検討しているなど、不動産にまつわることであればどのようなことでもご相談ください。
もちろん、本記事のように、市街化調整区域に農地があり処分に困っている、などのご相談でも喜んで承っております。
お客様のご期待に、不動産売却のコンシェルジュ杉野が、人間愛をもってお応えします。
皆様にお会いできることを心より楽しみにしております。
売却のご用命、査定のご相談、各種お問い合わせはこちらからどうぞ。
二世帯向きの建物面積50坪以上・御幸町下岩成5SLDK一戸建て
こんにちは。
不動産売却のコンシェルジュ、杉野です。
本日は二世帯同居にお勧めな住宅、『建物面積50坪以上・御幸町下岩成5SLDK一戸建て』を掲載いたしました。
こちらの住宅はゆとりある5SLDKであり、二世代同居・大家族世帯にお勧めの住宅でございます。
1階の和室には欄間があり、縁側も付いているため、日本家屋が好きな方にもお勧めできます。
詳しい物件情報は、こちらのページからご覧いただくことができます。
詳しい情報は下記リンク先からもご覧いただけます。
↓↓物件紹介ページ↓↓
【二世帯向きの建物面積50坪以上・御幸町下岩成5SLDK一戸建て】
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※物件情報は2023年2月21日現在のものです。すでに売約済みの場合にはご容赦くださいませ。
不動産会社の選び方 ～担当者編～
こんにちは。
不動産売却のコンシェルジュ、杉野です。
前回のブログ記事で、不動産売却を依頼する際には不動産営業担当者の人物像が一番大切だという内容を書きました。
今回は、営業担当者を比較する上で重要なポイントについて、私がこれまで聞いた話や、自分自身の経験談を踏まえて書き出してみました。
これから不動産の売却依頼をお考えの方であったり、実際に依頼をされている方には、ぜひ参考にしていただきたい内容となっております。
１．社会人としての礼節
礼節として挙げられるのは、挨拶、身だしなみ、そして約束と時間を守ること、でしょう。
特に、一度約束したことを勝手に反故にしたり、平気で遅刻してきたりする人は要注意です。
約束事にルーズな人は重要な不動産取引でも契約事項をないがしろにする可能性があり、トラブルを生み出すかもしれませんからね。
２．丁寧な話し言葉
当たり前なのですが、話し言葉が横柄で、乱暴なしゃべり方をしている人は、人としての誠実さを感じられません。
不動産という資産をお任せしようと思っても、不誠実な人に依頼はできませんよね。
また、購入する側のお客様としても、丁寧さの欠ける営業担当者から買いたいとは思わないものです。
売却を依頼する際には、この営業担当者からなら購入しても良いだろうかという、購入者側の視点で観察してみるのも一つでしょう。
３．会話のテンポとスピード
丁寧な話し言葉と一緒に重要なのが、お客様との会話のテンポとスピードです。
お客様が話している言葉を上からかぶせてきたり、早口でセールストークをまくしたてられたりしては、コミュニケーションが不愉快なものとなりがちです。
私自身が気を付けていることとして、ゆっくり話すお客様にはこちらもゆっくり話し、早口の方には早口でお応えするようにしています。
自分の話すスピードと合っており、きちんと会話が成立しているかどうか、チェックしてみましょう。
４．はっきりとした受け答え
はっきりとした受け答えとは、噓や不明瞭なことを言わない、と言うことです。
不動産査定でよくご質問されるのは、「このあたりの坪単価はいくらでしょうか」というものです。
この質問に対して、「だいたい○○から□□万円だと思います」というのは、不動産実務に携わるものとしてはとても曖昧な返答です。
査定で訪れている以上、周辺相場や取引事例を事前に確認しているのは当たり前であり、「近くで○○万円で取引された事例がありますが、お客様の土地の場合は前面道路が約△mのため、取引事例よりも安くなる（高くなる）傾向にあります」と理由付けして答えられるはずです。
また、税金についての質問は、私は専門外であるということを断った上で、経験上の私見をお伝えし、詳しくは税務署に確認するようにお勧めしています。
分からないことは分からないと言ってくれる人、後日きちんと調査の上で回答してくれる人と言うのは、人としての信用も有るに違いありません。
５．売却する自信
最終的に判断する決め手になるのが、売却する自信の有無でしょう。
不動産の査定額は会社によって高い低いはあれど、システムがあるため、経験歴の浅い人でも算出することは可能です。
しかし、査定額を根拠として本当に売却できるのかという自信は、営業担当者によって千差万別です。
「この金額で売れるか分かりませんが、まずは様子見していきましょう」という人と、「ちょっと時間はかかりますが、期待通りに必ず売れるよう努力をします！」と言う人と、どちらにお任せしたいでしょうか。
取り組み姿勢に大きな違いがあれば、結果も変わってくるかもしれません。
プラスアルファ「不動産の知識」
言うまでもなく不動産の知識があるに越したことはありません。
分かりやすいのが”宅地建物取引士”（宅建）という資格の有無となります。
多くの場合、有資格者は名刺の肩書に記載していますので、すぐに確認することが可能となります。
ただし、不動産を取り巻く状況は刻一刻と変わってきており、常に知識をアップデートしていかなくてはなりません。
資格を持っているからと言って今の不動産市況の全てに通じている訳ではありませんので、あくまでも目安としてお考え下さい。
以上の5選（プラスアルファ）となります。
5選の全てがコミュニケーションに関わるものですが、不動産取引にはコミュニケーションが必要不可欠です。
前回記事で書いた通り、不動産売却は場合によっては販売期間が半年を超えるような長期に及ぶことがあります。
コミュニケーションを取るのに苦痛を感じてしまう人では、言っていることが伝わりにくかったり、何度も同じやり取りをしたりすることとなりますし、売却ができてもその後トラブルが発生してしまう・・・なんてことも起きかねません。
不動産取引のトラブルの原因は、ほとんどがコミュニケーション不全から生じるものだからです。
不動産査定額を見極めることは私達の仕事ですが、売却依頼先を選ぶのは売主様の仕事です。
しっかりとコミュニケーションが取れる営業担当者を見極められるように心がけて、不動産の売却依頼に臨んでみてください。
▼本記事を読んでいる方には、こちらのテーマもお勧めです。▼
関連テーマ①「不動産会社の選び方 ～ウェブサイト編～」
関連テーマ②「不動産査定の、資産価値と使用価値」
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当社では売却不動産を随時募集中です。
相続した空き家がある、空き地に手を付けられていない、住み替えを検討しているなど、不動産にまつわることであればどのようなことでもご相談ください。
お客様のご期待に、不動産売却のコンシェルジュ杉野が、人間愛をもってお応えします。
皆様にお会いできることを心より楽しみにしております。
売却のご用命、査定のご相談、各種お問い合わせはこちらからどうぞ。
インタビュー記事を掲載していただきました
こんにちは。
不動産売却のコンシェルジュ、杉野です。
株式会社プレスシード様に、私のインタビュー記事を掲載していただきました。
同社は福山を中心に11万世帯に無料配布される地域情報紙、「ぷれすしーど」を発行しており、地域に役立つ情報がたくさん掲載されています。
今回は記者の檀上様にご来社いただきお話を聞いていただいたのですが、私の生い立ちや創業に至るまでの遍歴、学生時代の話、趣味の話などなど、ずいぶんたくさんお話しさせていただきました。
てんでばらばらにお話ししてしまったので記事にまとめるのは難しかったのではないのかと思ったのですが、素敵にまとめていただき、とてもうれしく思います。
これからも、皆様のご期待にお応えできるような仕事をしていきたいと思っております。
若輩者ではありますが、どうぞよろしくお願いいたします。
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当社では不動産一括査定サービスとして、地域情報紙の「ぷれすしーど」を活用しております。
下記URLより不動産情報を入力すれば、当社を含めて4社からの査定を受けることが可能です。※
この機会に、不動産売却をご検討中のお客様は、この査定サービスをご利用してみてください。
もちろん査定は無料、秘密厳守にて行わせていただきます。
お客様のご期待に、不動産売却のコンシェルジュ杉野が、人間愛をもってお応えします。
皆様にお会いできることを心より楽しみにしております。
不動産無料一括査定サービスの応募フォームはこちらから。
※2023年2月9日時点であり、予告なく終了することがあります。
閑静な住宅地の春日町一丁目・南東角地・建物解体更地渡し
不動産一括査定、3つのメリット
こんにちは。
不動産売却のコンシェルジュ、杉野です。
本記事では、現在多くの方が利用されている「不動産一括査定」の、売主様視点でのメリットを3つ、深堀しております。
不動産一括査定はインターネット経由のものであったり、雑誌やチラシといった紙媒体であったり、様々な形態がありますが、そのどちらにも当てはまります。
なお、「一括査定なのだから一番高いところを選べば良い」という内容ではありませんので、あらかじめご了承ください。
（※とあるインターネットサービスの一括査定サイトは、高額査定で高い方がお得だと謳っている所もありますが・・・）
知識ゼロから始められる売却活動
多くの方が最初にぶつかる問題。
それは「不動産会社はどこを選べば良いのか」です。
知り合いや、過去の購入時にお世話になった不動産会社の方との繋がりがあれば連絡を取ることもできますが、そのような方は実際少ないでしょう。
そのため、そもそも何をどうすれば今の自宅や不動産を売却できるのか、全く分からないという方がほとんどです。
福山市内だけでも400社以上の不動産会社が登録されていますので、その中から一つ一つ比較して選ぶというのは膨大な作業となりますよね。
その点、不動産一括査定はスマートフォンやパソコン、もしくはFAXなどがあれば不動産会社を知らなくても査定の依頼ができるため、依頼する側としては心理的、物理的な負担が非常に少ないというメリットがあります。
依頼後は連絡のかかってくる不動産会社の方から査定金額のみならず、売却手順やかかる経費などの詳しいことを教えてくれますので、全く不動産売却に関しての知識が無くても売却活動をスタートできます。
適切な相場観の把握
そして二番目ですが、各社の査定額を比較検討することで、妥当な相場観を得られるという点が挙げられます。
先にも挙げましたが、決して高いところを選べば良いというわけではありません。
なぜなら不動産査定は相場並みで売れる金額を基として計算するため、土地相場が1,500万円の地域を2,500万円や3,000万円で査定したところで、売れる見込みはまずないです。
（売却依頼を受けるために、不動産会社がわざと高額査定している悪質なケースもあります）
また、不動産会社には中古戸建や中古マンションの取り扱いに長けている会社や、即金買取が得意な会社、事業用地が得意な会社など、それぞれの得意分野があります。
そのため、これまでの経験やノウハウ、情報の蓄積の差から、不動産査定額にばらつきが出ることがほとんどです。
1社だけに依頼して運よく得意分野を取り扱っている不動産会社であればラッキーですが、どこの会社が何を得意としているかを事前に知るのはなかなかハードルが高いでしょう。
各社の査定額を比較して、相場観を掴むことができるというのはメリットになるはずです。
信頼できる営業担当者との出会い
そして最後に、これが最大のメリットとなります。
売却を依頼するときの判断基準は、営業担当者の人物像で選ばれる方がほとんどです。
そのため、一度に色々な営業担当者と面談することができることが、一括査定の最大のメリットです。
私のブログ記事でお伝えしているように、中古戸建の平均売却期間は平均7カ月と、長期にわたることがあります。
その間、営業担当者と密に連絡を取り合うこととなるのですが、相性の悪い方との連絡は避けたいというのが人の性でしょう。
それ以上に、大切な資産を管理していただける人物かどうか、営業担当者の人物像は非常に大切な判断基準となります。
「人物像だなんて一体どこを見ればよいのか？」と言う点については、後日、別のブログ記事にしようと思います。
「本日のまとめ」
以上、不動産一括査定を依頼するメリットを3つ、挙げさせていただきました。
一括査定は専門家の意見を同時に複数聞くことができ、なおかつ営業担当者を直接比較できるサービスです。
お客様としては多数の不動産会社からの電話連絡や現地対応で、少し面倒だなと感じることもあるでしょう。
しかし、不動産売却はあくまでも売主であるお客様自身が行うものですから、査定の時点からしっかりと動いて、多くの方とお会いすることをお勧めします。
きっと、この人になら信頼してお任せできる！と思えるような、素敵な営業担当者との出会いがあるはずです。
お客様の大切な資産ですから、一括査定を上手に活用して、安心、納得、満足な不動産売却を成功させましょう。
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当社では不動産一括査定サービスとして、フリーペーパーの「プレスシード」を活用しております。
下記URLより不動産情報を入力すれば、当社を含めて4社からの査定を受けることが可能です。※
この機会に、不動産売却をご検討中のお客様は、この査定サービスをご利用してみてください。
もちろん査定は無料、秘密厳守にて行わせていただきます。
お客様のご期待に、不動産売却のコンシェルジュ杉野が、人間愛をもってお応えします。
皆様にお会いできることを心より楽しみにしております。
不動産無料一括査定サービスの応募フォームはこちらから。
※2023年2月5日時点であり、予告なく終了することがあります。
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オンラインでのご相談も可能です!
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- 7:30～17:30
- 定休日
- 水曜日・祝日・第3日曜日
