2024年記事一覧

こんにちは。

宅建マイスターの杉野です。

 

10月の福山市内中古マンションの流通速報値を公開いたします。

11月1日時点の中古マンション市場動向（築5年毎）

10月の福山市内の中古マンション市場は、築10年未満の築浅マンションで価格の下落がみられる中で、その他の年代で価格の高い売マンションの登場によって全体価格の底上げにつながりました。

特に価格上昇率の高かった築20年～25年未満の年代では、福山駅周辺のマンションや生活利便施設の充実するエリアで売マンションが登場したことが影響していると考えられます。

築35年以上の年代では、安価なワンルームマンションの販売が終了したこと、リフォーム済みマンションの販売が開始されたことが価格の上昇に影響しています。

中心部における高価格帯の売マンションが増加したことも、価格上昇の一つの要因です。

 

 

年代	在庫日数	平均価格	70㎡換算
全体平均	260.66	2222.99	2168.18
5年未満	190.50	4252.64	3991.66
5～10年未満	277.89	2977.78	2817.00
10～15年未満	190.75	2656.00	2595.91
15～20年未満	220.44	2916.19	2246.87
20～25年未満	256.45	2019.91	1957.66
25～30年未満	288.50	1962.64	1877.66
30～35年未満	271.93	1372.37	1566.48
35～40年未満	237.25	951.25	1327.83
40年以上	440.00	852.73	998.93

全体平均価格（70㎡換算）【1月～10月】

10月の全体平均価格（70㎡換算）は、前月比プラス5.2%の2168万円となりました。

7月の2084万円を超えて、今年最高値を記録しました。

しかし、販売の現場では高価格帯のまま成約するという高揚感は無く、価格が独り歩きしているような状況が続いています。

 

	在庫日数	平均価格	70㎡ 換算
1月	207	1897	1832
2月	218	1836	1814
3月	221	1796	1779
4月	222	1816	1807
5月	215	1907	1863
6月	219	2083	1988
7月	235	2183	2084
8月	241	2042	2007
9月	251	2118	2061
10月	261	2223	2168

新規流通件数と掲載終了件数

10月の全体流通件数は140件で、先月と同数でした。

全体流通件数、新規流通件数ともに平均的な件数であり、目立った動きは見られません。

11月と12月でどのように市場が変化していくか、引き続き注視していきたいと思います。

	流通 件数	掲載 終了	新規
1月	141	17	18
2月	138	18	14
3月	128	30	21
4月	132	17	17
5月	138	24	31
6月	147	19	29
7月	147	25	23
8月	147	19	17
9月	140	26	18
10月	140	19	17

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先日、広島市出張の帰りに福山駅を利用した際、竣工したばかりのアルファゲートタワー福山駅前を通りかかりました。

駅前の新たなランドマークとして期待が高まるタワーマンションですが、夜21時過ぎという時間にも関わらず、窓に灯りが灯っている部屋が思ったよりも少ないことに気づきました。

完売しているはずのマンションで、なぜ多くの部屋が暗闇に包まれているのでしょうか。

最近、同マンションに対して「賃貸物件は豊富にあるのに、実際に住んでいる人が少ない」という話を耳にしたことがあります。

もしかすると、あの暗闇の部屋も多くは、人が住んでいない空き部屋なのかもしれません。

福山駅前の活性化を担う中心にありながら、肝心の居住者が少なく、歯抜け状態のタワーマンション。

不動産は、人が住み、使い、そしてそこで様々な交流が生まれることで、その真の価値が生まれるはずです。

しかし、居住の実態が伴わず、単なる投資対象として扱われる不動産に、果たして魅力や街の価値があると言えるでしょうか。

 

アルファゲートタワー福山駅前は、不動産市場が抱える問題の一端を象徴しているのかもしれません。

空室が増加し、不動産がマネーゲーム化していく現状は、都市の活性化を阻害し、地域社会にも大きな影響を与えます。

私たちはこの問題に目を向け、より良い都市づくりを目指していく必要がある、と感じた出来事でした。

 

不動産売却に関する疑問点やご不安なことがございましたら、ぜひ一度、下記相談フォームからお問い合わせください。

お客様のご期待に応えるべく、不動産売却のコンシェルジュ杉野が、人間愛をもってお手伝いさせていただきます。

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こんにちは。

宅建マイスターの杉野です。

 

9月の福山市内中古マンションの流通速報値を公開いたします。

10月1日時点の中古マンション市場動向（築5年毎）

9月の福山市内の中古マンション市場では、高額物件の登場により、築15年未満の築浅マンションを中心に全体の平均価格が上昇しました。

また、築30年超のマンションでもリノベーションによって販売価格が上昇した事例が見られました。

今後、不動産会社によるマンションの買取再販売市場が過熱する可能性があり、注目が集まります。

 

年代	在庫日数	平均価格	70㎡換算
全体平均	251.48	2118.20	2061.08
5年未満	210.06	4457.65	4210.33
5～10年未満	275.89	3002.22	2826.73
10～15年未満	184.78	2663.33	2524.41
15～20年未満	188.39	2770.50	2180.19
20～25年未満	266.00	1889.80	1853.52
25～30年未満	273.00	1924.79	1859.57
30～35年未満	263.88	1410.88	1529.03
35～40年未満	164.18	781.82	1241.13
40年以上	453.82	692.55	787.25

全体平均価格（70㎡換算）【1月～9月】

1月から9月までの全体平均価格（70㎡換算）は、前月比プラス2.7%の2061万円となりました。

価格は当面、2000万円程度で推移する見込みです。

在庫日数の長期化が進行しており、市場の流動性は悪化しています。

販売価格と実際の成約価格との間に大きな乖離が生じていることが考えられます。

 

	在庫日数	平均価格	70㎡ 換算
1月	207	1897	1832
2月	218	1836	1814
3月	221	1796	1779
4月	222	1816	1807
5月	215	1907	1863
6月	219	2083	1988
7月	235	2183	2084
8月	241	2042	2007
9月	251	2118	2061

新規流通件数と掲載終了件数

9月の全体流通件数は140件で、新規掲載件数よりも掲載終了件数が上回り、流通件数が減少しています。

流通件数と新規掲載件数は平均的であり、年末にかけても同程度に推移する見込みです。

	流通 件数	掲載 終了	新規
1月	141	17	18
2月	138	18	14
3月	128	30	21
4月	132	17	17
5月	138	24	31
6月	147	19	29
7月	147	25	23
8月	147	19	17
9月	140	26	18

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こんにちは。

宅建マイスターの杉野です。

 

2024年9月17日、令和6年度の基準地価が国土交通省より発表されました。

今年度調査では地方圏（地方4大都市を除く）での地価上昇率が全用途平均で32年ぶりのプラスとなり、地価上昇が地方圏にも波及しているとのことです。※

※出典：日本経済新聞　2024年9月18日付

本稿では基準地価の福山市版をまとめてみましたので、次からご覧ください。

福山市の用途別基準地価

調査結果は用途別に「住宅地」「宅地見込地」「商業地」「工業地」「林地」の5種類に分けられますが、福山市には「林地」の調査地点がないため、前記4種類が該当します。

以下、表にまとめたものとなります。

 

	住宅地	宅地見込地	商業地	工業地	合計
調査地点	40	1	17	4	62
平均価格 (/㎡)	46,200円 (45,300円)	14,300円 (14,500円)	128,800円 (122,500円)	44,000円 (43,100円)	68,200円 (65,800円)
前年増減率	+1.0% (+0.4%)	-1.4% (-1.4%)	+4.7% (+3.5%)	+2.0% (+1.7%)	+2.0% (+1.3%)

出典：広島県ホームページ『令和6年広島県地価調査の結果について』より作成

※（括弧）内数字は前年度調査

 

今年度調査では全調査地点62地点の内、前年から横ばいかプラスだった地点を数えると49地点となりました。

前年度調査（46地点）よりも3地点増えており、福山市内で広く地価の上昇が見られます。

全体平均では+2.0%のプラスとなり、地価上昇がさらに進んでいる状況です。

「住宅地」+1.0%の上昇

福山市では「住宅地」の総地点40地点の内29地点が、前年から変動無しか、プラスでした。

前年より1%以上プラスに変動した地点は20地点を数え、基準値の半数地点で地価が大きく上昇しています。

変動率が高い順番に、上位10地点を表にしました。

調査地点	価格	対前年 増減率
多治米町四丁目	90,800円/㎡	4.4% (3.8%)
西新涯町二丁目	80,400円/㎡	4.0% (3.8%)
草戸町四丁目	88,200円/㎡	4.0% (3.7%)
北吉津町三丁目	92,500円/㎡	3.9% (3.2％)
東深津町三丁目	87,500円/㎡	3.9% (2.8%)
松永町三丁目	69,400円/㎡	3.9% (3.1%)
木之庄町一丁目	91,300円/㎡	３.8% (3.5%)
西深津町四丁目	80,700円/㎡	3.5% (2.1%)
春日町六丁目	78,500円/㎡	3.2% (2.0%)
手城町三丁目	78,300円/㎡	2.9% (2.0%)

 

※（括弧）内数字は前年度調査

 

地点によっては4.0%を超えるような上昇率をみせた地点もありました。

「住宅地」の平均変動率は前年+1.0%となり、地価上昇率が高まってきています。

南部地域における地価上昇率が高いことは、昨年と同様です。

 

地価の上昇は不動産査定額に大きな影響を与えます。

前年から上昇率が大きくなり、不動産を売りたい方には有利な状況となっています。

一方で、中古マンション市場では売出価格が急上昇している物件も目立ち、市場全体が落ち着いているとは言えない状況です。

不動産売却は人生の中でも大きな決断の一つですから、現状を冷静に判断して、慎重に計画をしていきましょう。

 

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不動産の売却を検討されている方は、ぜひ一度当社の査定サービスをご利用ください。

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こんにちは。

宅建マイスターの杉野です。

 

8月の福山市内中古マンションの流通速報値を公開いたします。

9月1日時点の中古マンション市場動向（築5年毎）

8月の中古マンション市場価格は、ほとんどの築年数において前月比マイナスとなりました。

5年未満の築浅中古マンション価格は2カ月連続で4000万円超と、全体平均価格を押し上げている構図は変わりません。

しかし、価格上昇局面が一服した感があり、今月以降の動向に注目しています。

 

年代	在庫日数	平均価格	70㎡換算
全体平均	241.06	2041.52	2006.79
5年未満	224.07	4062.14	4075.20
5～10年未満	229.42	2940.83	2819.55
10～15年未満	165.78	2616.67	2477.62
15～20年未満	194.86	3016.62	2295.06
20～25年未満	231.08	2039.00	1921.36
25～30年未満	263.31	1927.46	1866.56
30～35年未満	252.98	1254.28	1467.89
35～40年未満	153.50	855.00	1287.29
40年以上	426.83	583.08	698.33

全体平均価格（70㎡換算）【1月～8月】

前月の2084万円から価格が下がったとはいえ、依然として2000万円を超えています。

在庫日数が3カ月連続で長期化していることから、市場の流動性が悪くなり、売れるマンションと売れないマンションの二極化が進行していると考えられます。

いずれにしても価格が安定するまではまだしばらくかかりそうです。

	在庫日数	平均価格	70㎡ 換算
1月	207	1897	1832
2月	218	1836	1814
3月	221	1796	1779
4月	222	1816	1807
5月	215	1907	1863
6月	219	2083	1988
7月	235	2183	2084
8月	241	2042	2007

新規流通件数と掲載終了件数

全体の流通件数は147件で、3カ月連続で同数でした。

新規掲載件数は前月の予測通り17件と、前月比で6件減少しました。

9月では反動増が予測されるため、市場価格への影響が気になるところです。

流通件数に変化が無いのは、掲載終了となった物件が再掲されている場合があるためです。

 

	流通 件数	掲載 終了	新規
1月	141	17	18
2月	138	18	14
3月	128	30	21
4月	132	17	17
5月	138	24	31
6月	147	19	29
7月	147	25	23
8月	147	19	17

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今月は前月のピーク価格から一息ついた月でした。

しかし、最近数カ月の価格急騰と、在庫日数長期化の観点から、安定感の無い市場環境はしばらく続くと思われます。

短期的なトレンドと長期的なトレンドを冷静に俯瞰し、緻密な売却戦略を立案する必要性があると感じます。

 

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宅建マイスターの杉野です。

 

7月の福山市内中古マンションの流通速報値を公開いたします。

8月1日時点の中古マンション市場動向（築5年毎）

7月の中古マンション市場は先月から引き続き上昇し、ついに2000万円を超える高値圏に上昇しました。

価格は築40年以上を除く、ほぼ全ての築年数において上昇し、全体平均では前月比+4.87%の上昇です。

アルファゲートタワー福山駅前の再販売物件が相次いで登場するなど、築5年未満の築浅マンション市場が非常に加熱してきている状況です。

 

 

年代	在庫日数	平均価格	70㎡換算
全体平均	234.52	2182.62	2084.29
5年未満	204.27	4230.00	4171.77
5～10年未満	236.67	2950.00	2828.63
10～15年未満	143.33	2628.89	2477.99
15～20年未満	171.83	3113.43	2365.23
20～25年未満	193.47	2175.07	1990.84
25～30年未満	293.08	1892.15	1825.64
30～35年未満	277.55	1396.71	1549.26
35～40年未満	172.33	935.56	1289.48
40年以上	347.54	615.92	699.64

全体平均価格（70㎡換算）【1月～7月】

先に挙げた通り、市場流通価格は7月において、ついに2000万円の大台を超え、2084万円となりました。

築年数の浅い築浅マンションが全体のけん引役となり、全体平均価格を押し上げている状況が続きます。

一方で、平均在庫日数が今年最も長くなったことも特徴の一つです。

在庫日数は市場の流動性を示す指標であり、長くなるほどマンションが売れにくくなることを示しています。

実際の市場価格とそぐわない状況が続くことで、在庫日数の長期化も進むことが懸念されます。

	在庫日数	平均価格	70㎡ 換算
1月	207	1897	1832
2月	218	1836	1814
3月	221	1796	1779
4月	222	1816	1807
5月	215	1907	1863
6月	219	2083	1988
7月	235	2183	2084

新規流通件数と掲載終了件数

全体の流通件数は147件と、先月と同数でした。

新規掲載件数は2カ月連続で減少しており、今月はお盆休みも有ることから、さらに少なくなるのではないでしょうか。

8月の市場はいったん落ち着くことが予測されます。

各不動産会社は秋からの引っ越しシーズンを見据えた営業活動を開始することを考えると、9月から動きは再度活発になると考えられます。

	流通 件数	掲載 終了	新規
1月	141	17	18
2月	138	18	14
3月	128	30	21
4月	132	17	17
5月	138	24	31
6月	147	19	29
7月	147	25	23

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毎月の平均価格を比較すると、今年の3月と7月で300万円以上の差があります。

これは福山市の状況を考えると、異常事態です。

この状況を見て、「高く売れそうだから」という単純な理由で売りに出す方もいますが、絶対に辞めましょう。

価格が急騰するということは、急降下する可能性も十分あります。

当初見込んでいた価格で売れなければ、その後の生活設計にも大きな影響を与えるかもしれません。

実態と見合った価格で売りに出すことと、それをお勧めしてくれる不動産会社を選ぶことが大切です。

 

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