2025年記事一覧

こんにちは。

宅建マイスターの杉野です。

 

2025年2月の福山市内中古マンションの流通速報値を公開いたします。

2025年3月2日時点の中古マンション市場動向（築5年毎）

年代別では築年数の浅い年代で、価格の調整が進んでいることが表れています。

築5年未満の年代において、前月比-0.57%、5～10年未満において前月比+1.26%、10～15年未満において+0.01%でした。

その他の年代でも5%を超えるような大きな変動はなく、流通価格が安定してきているように感じます。

 

年代	在庫日数	平均価格	70㎡換算
全体平均	243	2369	2297
5年未満	140	4170	4061
5～10年未満	313	2913	2848
10～15年未満	228	3683	3296
15～20年未満	261	2938	2329
20～25年未満	213	2230	2104
25～30年未満	299	2056	1951
30～35年未満	246	1363	1510
35～40年未満	348	1170	1480
40年以上	287	826	973

全体平均価格（70㎡換算）【2024年3月～2025年2月】

全体の70㎡換算平均価格は2,297万円と、前月比-1.01%となりました。

2024年9月から一貫して上昇していた価格が、一転して減少に変わった月となりました。

今後は売出価格の調整が進展し、下降トレンドに移行するかどうかが注目されます。

横ばい状態だった在庫日数は、前月比-11日の243日となり、在庫期間の短縮が進んでいます。

売出価格が下落することで、早期成約件数が増加し、在庫期間の短縮が進展するものと考えられます。

 

	在庫日数	平均価格	70㎡ 換算
3月	221	1796	1779
4月	222	1816	1807
5月	215	1907	1863
6月	219	2083	1988
7月	235	2183	2084
8月	241	2042	2007
9月	251	2118	2061
10月	261	2223	2168
11月	250	2286	2259
12月	256	2386	2300
2025年1月	254	2396	2321
2月	243	2369	2297

新規流通件数と掲載終了件数

2月の全体流通件数は141件で、前月比+11件でした。

2024年9月以来、流通件数の減少が続いていましたが、2月に入り流通件数が大きく回復しています。

このことから、市場への供給量が増えたことで物件間の競争が促進され、売出価格の下落につながった可能性も読み取れます。

3月以降も引き続き、中古マンション市場に注目していきたいと思います。

	流通 件数	掲載 終了	新規
3月	128	30	21
4月	132	17	17
5月	138	24	31
6月	147	19	29
7月	147	25	23
8月	147	19	17
9月	140	26	18
10月	140	19	17
11月	136	20	16
12月	134	26	21
2025年1月	130	25	20
2月	141	16	24

 

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こんにちは。

宅建マイスターの杉野です。

 

3月18日に、国土交通省より2025年全国公示地価が発表されました。

全国の全用途平均は前年比2.7%上昇し、バブル崩壊後の1992年以降で最高となりました。（※）

人口減少、円安、国際的に低金利である日本に、海外からの投資マネーが集まってきている要因があるようです。

今回は福山市の公示地価に的を絞って観察をしてみたいと思います。

昨年3月の2024年版については下記よりご覧ください。

前回記事『2024年福山市公示地価・地価上昇の新ステージ』

※2025年3月19日付 日本経済新聞朝刊より

福山市の対前年増減率

福山市の調査結果を一覧の表にまとめました。

	住宅地	商業地	工業地	合計
調査地点	75	23	8	106
平均価格 (1㎡あたり)	49,816円 (48,493円)	140,283円 (133,057円)	36,300円 (35,525円)	68,425円 (65,701円)
前年増減率	+1.6% (+1.2%)	+4.5% (+4.2%)	+2.3% (+1.9%)	+2.3% (+1.9%)

出典：（公社）広島県不動産鑑定士協会ホームページ『広島県の地価公示価格』より作成

※(括弧)内数字は令和6年のもの

※前年調査の無かった坪生町南一丁目は、令和5年との比較

※選定替地点の前年増減率は0.0%として計算

 

福山市における2025年の公示地価の対前年増減率を見ると、住宅地が+1.6%、商業地が+4.5%、工業地が+2.3%、そして全用途平均が+2.3%となっています。

この全用途平均の上昇は4年連続であり、2022年以降、福山市の地価は着実に上昇傾向にあることがわかります。

昨年に続き商業地が4%を超える高い上昇率を示しているのは、2024年9月のニューキャスパ開業により、福山駅周辺への投資意欲が高まっていることが背景にあると考えられます。

福山市内106調査地点の内でプラスとなった地点は81地点を数え、全調査地点の4分の3以上で上昇しています。

高騰する住宅地価格

住宅地に限定してみると、75地点の内、51地点が上昇しました。

その内、上昇率の高い上位10地点を一覧表にしました。

 

調査地点	価格	前年上昇率
西町三丁目	135,000円/㎡	+6.3%
光南町二丁目	135,000円/㎡	+6.3%
瀬戸町山北	50,600円/㎡	+5.4%
野上町一丁目	106,000円/㎡	+5.0%
東川口町三丁目	78,000円/㎡	+4.7%
新涯町一丁目	84,400円/㎡	+4.1%
新涯町四丁目	73,400円/㎡	+4.0%
三吉町南一丁目	91,800円/㎡	+4.0%
南蔵王町六丁目	87,600円/㎡	+4.0%
沖野上町五丁目	88,400円/㎡	+4.0%

 

特に上昇率が高かった上位10地点はいずれも4.0%以上の上昇率を示しており、その中でも西町三丁目と光南町二丁目が共に+6.3%と高い上昇率を記録しています。

最近ではアルファゲートタワー福山駅前に見られるような中心部における分譲マンションの開発も積極的に行われていることから、中心部とその周辺地域への人口流入が続き、地価上昇が加速しているものと考えられます。

注目すべき点として、福山駅から離れた、福山市西部に位置する「瀬戸町山北」が+5.4%と高い上昇率を示しています。

同地点の鑑定評価書によると、瀬戸町周辺は通勤・通学の利便性や子育て環境を重視する人口流入が続いており、取引価格が上昇しているとのことです。

現在工事中の福山道路（赤坂バイパス付近）が整備されることで、この地域の交通利便性がさらに向上することが予想されるため、瀬戸町周辺における地価上昇の余地は依然として残っていると考えられます。

まとめ

2025年の福山市公示地価は、全国的な地価上昇の流れに乗り、堅調な上昇トレンドを続けています。

特に福山駅を中心とした商業地の伸びが目覚ましく、住宅地も特定のエリアで高い上昇率を示しています。

インフラ整備の進展や都市計画、そして地域の産業構造が地価を支える一方で、人口減少という課題も抱えています。

今後の市場動向を注視しつつ、慎重な計画と情報収集を行うことが、福山市での不動産購入や売却を成功させるための鍵となるでしょう。

 

 

 

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こんにちは。

宅建マイスターの杉野です。

 

2025年1月の福山市内中古マンションの流通速報値を公開いたします。

2025年2月2日時点の中古マンション市場動向（築5年毎）

年代別ではアルファゲートタワー福山駅前の一部売物件が成約するなどして、築5年未満の価格が下がり、在庫日数が短縮しています。

築10年～15年未満の年代においては、フローレンス福山ローズタワーを中心とした高額物件の登場により、価格が前月比+12%と大きく上昇しています。

高額物件の価格調整が進んではいるものの、福山駅周辺の好立地を活かした強気価格での売り出し開始がみられる状況は続いています。

 

年代	在庫日数	平均価格	70㎡換算
全体平均	254	2396	2321
5年未満	136	4200	4084
5～10年未満	267	2919	2813
10～15年未満	190	3637	3296
15～20年未満	247	2973	2297
20～25年未満	242	2236	2130
25～30年未満	317	1999	1918
30～35年未満	288	1242	1475
35～40年未満	358	1061	1435
40年以上	340	865	973

全体平均価格（70㎡換算）【2024年2月～2025年1月】

全体平均価格においてはこれまでの上昇基調がゆるやかになってきました。

全体平均価格前月比+0.89%となり、いまだ上昇は続いているものの、売出価格の天井が見えつつあります。

また、在庫日数が250日台の横ばい状態が続いており、市場が安定してきている様子も読み取れます。

 

	在庫日数	平均価格	70㎡ 換算
2月	218	1836	1814
3月	221	1796	1779
4月	222	1816	1807
5月	215	1907	1863
6月	219	2083	1988
7月	235	2183	2084
8月	241	2042	2007
9月	251	2118	2061
10月	261	2223	2168
11月	250	2286	2259
12月	256	2386	2300
2025年1月	254	2396	2321

新規流通件数と掲載終了件数

1月の全体流通件数は130件で、前月比-4件でした。

掲載終了件数が新規流通件数を上回る状況が継続しています。

これから年度末に向けて人の動きが活発になってくることから、全体流通件数が増加に転じることが予想されます。

	流通 件数	掲載 終了	新規
2月	138	18	14
3月	128	30	21
4月	132	17	17
5月	138	24	31
6月	147	19	29
7月	147	25	23
8月	147	19	17
9月	140	26	18
10月	140	19	17
11月	136	20	16
12月	134	26	21
2025年1月	130	25	20

 

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2024年12月の福山市内中古マンションの流通速報値を公開いたします。

2025年1月6日時点の中古マンション市場動向（築5年毎）

2024年12月の福山市内の中古マンション市場は、築5年未満の築浅マンションにおいて2024年最高値となりました。

前月比+7.6%の大きな伸び率となっており、高額物件の登場が市場に大きく影響を与えています。

 

年代	在庫日数	平均価格	70㎡換算
全体平均	255.87	2385.54	2300.21
5年未満	192.19	4729.52	4548.99
5～10年未満	282.38	2905.00	2781.55
10～15年未満	186.60	3372.80	2942.38
15～20年未満	253.06	2911.88	2224.85
20～25年未満	211.93	2312.86	2153.61
25～30年未満	361.20	2119.80	1999.27
30～35年未満	269.60	1300.49	1519.30
35～40年未満	273.44	954.44	1303.24
40年以上	327.36	827.27	943.36

全体平均価格（70㎡換算）【1月～12月】

12月の全体平均価格（70㎡換算）は、前月比プラス2.4%の2300万円となりました。

9月から4カ月連続で増額し、2024年での最高値で終わりました。

在庫日数は11月に一度短縮しましたが、微増の256日となっています。

1月から比較すると、価格は+125.5%、在庫日数は+123.7%と大きく上昇しています。

 

	在庫日数	平均価格	70㎡ 換算
1月	207	1897	1832
2月	218	1836	1814
3月	221	1796	1779
4月	222	1816	1807
5月	215	1907	1863
6月	219	2083	1988
7月	235	2183	2084
8月	241	2042	2007
9月	251	2118	2061
10月	261	2223	2168
11月	250	2286	2259
12月	256	2386	2300

新規流通件数と掲載終了件数

12月の全体流通件数は134件で微減となりました。

新規流通件数が21件と持ち直しましたが、掲載終了件数が大きく増え、全体流通件数の減少トレンドは継続しています。

 

	流通 件数	掲載 終了	新規
1月	141	17	18
2月	138	18	14
3月	128	30	21
4月	132	17	17
5月	138	24	31
6月	147	19	29
7月	147	25	23
8月	147	19	17
9月	140	26	18
10月	140	19	17
11月	136	20	16
12月	134	26	21

 

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2024年の中古マンションの動向は、6月頃から明らかに売出価格が上昇してきました。

価格に大きな影響を与えたのが、福山駅前に竣工した「アルファゲートタワー福山駅前」の再販物件です。

また、昨今の新築マンション価格上昇も中古マンション価格に影響を与えていると考えられます。

 

前回のブログにも書きましたが、売出価格と成約価格の乖離が進行している状況です。

成約相場を逸脱した価格が目立ち始めたのが、2024年中期から後期にかけての特徴と言えるでしょう。

引き続き、中古マンションの動向にしっかり注目していきたいと思います。

 

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宅建マイスターの杉野です。

 

有難いことに昨年末から不動産の売却相談が非常に多く、新年からバタバタとしておりました。

本来はもう少し早く更新をしたかったのですが、今回は2024年の中古マンション市場についてまとめましたのでご覧ください。

 

市場への供給は減少傾向、しかし成約件数は増加

2024年に新しく市場に売りに出された中古マンションは246件で、前年（276件）より減少しました。

過去6年間の推移をみると、2019年から一貫して増加傾向にありましたが、2024年は減少に転じています。

※2019年は推計

 

一方、成約件数は86件と、前年（82件）より増加しました。

成約件数は継続して増加傾向にあり、市場の活況がうかがえます。

※西日本不動産流通機構に成約登録されている不動産情報のみの集計のため、実際の数値はこれよりも多いです。

平均成約価格は微増、しかし売出価格との乖離が拡大

2024年の平均成約価格は1891.0万円と、前年（1875.9万円）より微増でした。

しかし、売出価格と成約価格の推移を3カ月毎の平均でみると、2024年4月～6月期から売出価格の急上昇が進んでおり、成約価格との乖離が進展しています。

これは、高く売りたい売主の希望と、実際に売れる相場との間に大きな乖離が生じていることを示唆しています。

需要と供給のバランスが崩れかけている状況であるとも言えます。

現在の状況が継続すると、市場にマイナスの影響を与える可能性があります。

2025年の売却戦略に向けて

2024年の市場動向を踏まえ、売却計画を立てる際には以下の点にご留意ください。

 

１．相場をしっかりと把握する:

売出価格を決定する際は、最新の市場動向や周辺の成約事例を参考に、相場をしっかりと把握することが重要です。

近隣の類似マンションで広告に出されている価格のみで判断することが無いようにしましょう。

２．売却時期を検討する:

需要と供給のバランスを考慮し、売却に適した時期を見極める必要があります。

売れるまで粘り続けるというのは賢い売却戦略とは言い難いです。

３．物件の魅力をアピールする:

購入希望者に物件の魅力を効果的に伝えるために、リフォームやホームステージングなどを検討するのも有効です。

まとめ

2024年の中古マンション市場は、供給減少と成約増加という相反する動きが見られました。

平均成約価格は微増となりましたが、直近で売出価格と成約価格の乖離が拡大している点は注意が必要です。

今後の市場動向を注視し、適切な売却戦略を立てることが重要です。

当社ではそのお手伝いが可能ですので、マンションの売却をご検討されている方はぜひお問い合わせください。

 

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