福山市内中古マンションの平均販売期間『116日』
こんにちは。
不動産売却のコンシェルジュ、杉野です。
中古マンションを購入希望のお客様は口々に、「マンションは売れやすい」とおっしゃられます。
私自身もそう思うのですが、では果たしてデータとしての販売期間はどうなのか、気になり調べてみました。
今回は福山市内で流通する中古マンションの、販売期間について迫ってみます。
（関連ブログ：ますます下がる、福山市内中古マンション流通価格）
2022年9月30日時点で販売中の中古マンション
調査方法は単純です。
レインズ、そして各不動産ポータルサイトへ広告開始した時期から、2022年9月30日時点までにおいて、広告掲載の有無で販売期間を計算しております。
一般的には成約時点で広告掲載終了となるためです。
（ただし、中には成約しているにもかかわらず、客引きのために掲載したままの、悪しきおとり広告もあります）
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販売期間 |
件数 |
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3カ月以内 （販売開始～90日以内） |
40件 |
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3～6カ月以内 （91日～180日以内） |
19件 |
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6～9カ月以内 （181日～270日以内） |
13件 |
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9～12カ月以内 （271日～360日以内） |
7件 |
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1年超 （361日以上） |
10件 |
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合計 |
89件 |
上表が2022年9月30日時点において、福山市内で流通する居住用中古マンション89件を、期間別に集計したものです。
（※賃貸中などの収益物件は除く）
販売開始から3カ月以内の中古マンションが一番多く、次第に件数が減っていることがわかります。
グラフ化するとした図のようになります。
3カ月を超えたあたりから一気に件数が減っていることが良くわかりますね。
これには2つの要因が考えられます。
まず1つ目は、媒介契約の期間です。
媒介契約というものはマンションを売るために売主様と不動産会社が結ぶ契約なのですが、契約期間（＝販売期間）を3カ月以内にするのが一般的です。
そのため、通常はこの3カ月以内に成約するような販売スケジュールを組み立てることが一般的となっています。
媒介契約の種類は、『一般媒介契約』『専任媒介契約』『専属専任媒介契約』の3種類があり、3カ月を超えない範囲で媒介契約期間を設ける規定があります。
※更新可能
そしてもう1つが、住み替えのタイミングです。
ご存じの方も多いと思いますが、マンションの所有者様は最初から住み替えを前提とした方が多いです。
典型的な例として、子どもが小さいときはマンションで、次第に大きくなってきてマンションが手狭になると一戸建てを新築する、というような感じです。
一戸建てを新築される方は、「半年後には新築住宅の引き渡しを受けるので、それまでに売却先が決まっていないといけない」、という方もいらっしゃいます。
そのため、3カ月経過するころには売却先を決め、心理的に落ち着きたいと思われる方も多くなることは、私自身も実務上経験しています。
以上の2つの要因から、3カ月程度で売却しているケースが多いのではないかと考えられます。
《平均116日》一方で、販売期間1年超は、全体の『1割超え』
それでは、中古マンションの平均的な販売期間はいったい何日でしょうか。
売主様として気になるのは、いくらで売れるのか、そして、いつまでに売れるのか、の2点であると思います。
売却開始から1年以内のデータを基とすると、平均した販売期間は『116日』となり、『約3.8カ月』となりました。
おおむね、3カ月程度と言っても差し支えなさそうです。
ところでなぜ、1年以内をベースにしたかというと、1年を超えると非常に期間が延びる傾向があり、データを歪めることとなる可能性があるからです。
先の表にもありましたが、販売期間が1年を超えている中古マンションは、9月30日時点で89件中10件、意外にも、全体の1割以上もあります。
最長では2年を超える物件もあり、おおむね3カ月以内に売却している中古マンションが多いことを考えると、非常に長期間であると言え、平均を計算するには適さないと判断しました。
（※私は統計学については入門カリキュラムを触った程度の知識であるため、ご指摘がありましたらお知らせください）
改めてですが、この数字はあくまでも成約期間ではなく、現時点で販売開始から何日経過しているか、という販売期間の平均であることを強調しておきます。
今後、データの積み重ねによって、面白い傾向を探ることもできるかもしれないので、これからも継続していきたいと思います。
また、実際に成約するまでの期間については、調査の上で改めて、ブログ化を考えています。
売り出しから3カ月を一つの目安に
先に挙げた通り、中古マンションの売却はおおむね3カ月を目安に検討をしていきましょう。
当社ではケースによりますが、次の三期間にスケジュールを区分けし、売主様と綿密に販売戦略を検討したうえで、売却スタートしていきます。
１．チャレンジ価格期間（1カ月程度）
２．相場並み提案価格期間（2カ月目）
３．最終売り切り価格期間（3カ月目）
これはあくまでも一例であり、実際には売主様のご意向を十分反映したうえで、決定をしております。
この中で最も大切なのは、やはり、最初の「チャレンジ価格期間」です。
このスタートダッシュをいかに上手く売り出しできるか、という点が、私達プロの不動産仲介業者の腕の見せ所であると言えます。
当社では中古マンションならではの不動産売却方法を、数多く試してきました。
独自の事例やノウハウを基として、売主様の利益最大化を目指したいと思っています。
何よりも不動産売却は、売主様と私の二人三脚です。ともに不動産売却というゴールを目指して、一歩ずつ前進していきましょう。
皆様からのお問い合わせを、心よりお待ちしております。
不動産売却をお考えの方は、不動産売却のコンシェルジュ、杉野までお問い合わせください。
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